한 해 받은 주택임대 수입(월세+간주임대료)이 2,000만원 이하라면, 세금을 분리과세(14% 단일세율)와 종합과세 중 골라서 신고할 수 있습니다. 분리과세는 다른 소득과 합치지 않고 임대소득만 따로 14%로 계산하는 방식이라, 월세가 적거나 다른 소득이 많은 분에게 보통 유리합니다. 임대주택을 세무서·지자체에 등록하면 필요경비율과 기본공제가 더 커져 세금이 더 줄어듭니다.
핵심 3줄
1. 주택임대 수입 연 2,000만원 이하 → 분리과세(14%) vs 종합과세 선택 가능.
2. 분리과세 세금 = (수입 − 필요경비 − 기본공제) × 14%. 경비율·공제는 등록 여부로 갈림.
3. 등록: 필요경비 60%·기본공제 400만원 / 미등록: 필요경비 50%·기본공제 200만원(공제는 임대 외 종합소득 2,000만원 이하일 때).
쉽게 이해하기: 오피스텔 월세 받는 이수진(가명)씨 이야기
예를 들어 보겠습니다. 가상의 집주인 이수진씨는 오피스텔 한 채에서 월세로 한 해 1,200만원을 받습니다. 직장 급여 등 다른 종합소득은 1,500만원이라 2,000만원 이하입니다. 이씨는 "이거 세금을 얼마나, 어떻게 내야 하나" 궁금합니다.
이씨가 분리과세를 고르고 임대주택을 미등록으로 신고한다고 가정하면 계산은 이렇습니다. 필요경비는 수입의 50%인 600만원, 기본공제는 200만원을 뺍니다. 그러면 과세 대상은 1,200 − 600 − 200 = 400만원, 여기에 14%를 곱하면 세금은 56만원(+ 지방소득세 10% 별도)입니다.
만약 이씨가 세무서와 지자체에 임대주택을 등록했다면, 필요경비율이 60%(720만원)·기본공제가 400만원으로 커져 과세 대상이 1,200 − 720 − 400 = 80만원으로 줄고, 세금은 약 11만원이 됩니다. 등록 여부 하나로 세금이 꽤 달라지는 걸 볼 수 있습니다.
내 월세 수입, 신고 대상이긴 한가요?
주택 수(부부 합산)와 기준시가에 따라 갈립니다. 월세는 보유 주택 수를 기준으로 과세 여부가 정해집니다.
| 보유 주택 수(부부 합산) | 월세 | 보증금(간주임대료) |
|---|---|---|
| 1주택 | 비과세(단 기준시가 12억원 초과·국외주택은 과세) | 과세 안 함 |
| 2주택 | 과세 | 원칙 과세 안 함(2026년부터 고가 2주택 보증금 합계 12억 초과 시 간주임대료) |
| 3주택 이상 | 과세 | 간주임대료 과세(아래 참고) |
여기서 간주임대료란, 보증금·전세금을 월세처럼 환산해 수입으로 보는 것입니다. 부부 합산 3주택 이상이면서 비소형주택의 보증금 합계가 3억원을 넘을 때, (보증금 합계 − 3억원) × 60% × 정기예금이자율(해마다 고시)로 계산합니다. 또 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 빼 줍니다(단 그 집 월세는 수입에 포함).
분리과세와 종합과세, 뭐가 다른가요?
분리과세는 임대소득만 떼어 14% 단일세율로 끝내는 방식, 종합과세는 근로·사업·연금 등 다른 소득과 합쳐 6~45% 누진세율로 계산하는 방식입니다. 수입이 2,000만원 이하면 둘 중 유리한 쪽을 고를 수 있습니다.
- 다른 소득이 많고 임대소득이 적다면 → 합치면 높은 누진세율을 맞으니 분리과세(14%)가 보통 유리합니다.
- 다른 소득이 거의 없어 기본세율 구간이 낮다면 → 종합과세가 더 쌀 수도 있습니다(과세표준이 낮으면 6% 구간).
개인적으로 실무에서 많이 놓치는 건, 분리과세의 기본공제(200만/400만원)는 '분리과세 주택임대소득을 뺀 종합소득금액이 2,000만원 이하'일 때만 적용된다는 점입니다. 다른 소득이 많으면 이 공제를 못 받아 분리과세라도 세금이 생각보다 덜 줄 수 있으니, 홈택스 모의계산으로 두 방식을 비교해 보는 게 좋습니다.
등록하면 뭐가, 얼마나 유리한가요?
필요경비율과 기본공제가 모두 커집니다. 세무서(사업자등록)와 지자체(임대사업자 등록)에 모두 등록하고, 임대보증금·임대료 증가율을 5% 이내로 지키는 등 요건을 충족하면 아래처럼 달라집니다.
| 구분 | 필요경비율 | 기본공제 |
|---|---|---|
| 등록 임대주택 | 60% | 400만원 |
| 미등록 | 50% | 200만원 |
다만 등록은 혜택만 있는 게 아닙니다. 의무임대기간(지자체 등록 시점·유형에 따라 다름)을 못 채우고 중간에 팔거나 요건을 어기면, 받은 혜택(감면세액 등)에 이자상당액을 더해 추징당할 수 있습니다. 등록 전에 의무와 기간을 반드시 확인하세요.
자주 묻는 질문
집이 한 채뿐인데 월세를 받아요. 신고해야 하나요?
원칙적으로 1주택자의 주택임대소득은 비과세라 신고 대상이 아닙니다. 다만 그 집의 기준시가가 12억원을 넘으면 1주택이어도 월세는 과세되니 신고해야 합니다. 국외 주택도 주택 수와 관계없이 과세입니다.
전세만 주고 월세는 안 받아요. 그래도 세금이 나오나요?
2주택까지는 보증금(전세금)에 원칙적으로 과세하지 않습니다. 다만 부부 합산 3주택 이상이면서 비소형주택 보증금 합계가 3억원을 넘으면, 그 초과분을 월세처럼 환산한 '간주임대료'에 세금이 붙습니다. 2026년부터는 고가주택 2주택자의 보증금 합계가 12억원을 넘는 경우도 간주임대료 대상에 들어갑니다.
분리과세가 무조건 유리한가요?
아닙니다. 다른 소득이 거의 없어 종합과세 과세표준이 낮으면 6% 구간이 적용돼 종합과세가 더 쌀 수 있습니다. 수입 2,000만원 이하라면 두 방식을 다 계산해 유리한 쪽을 고르는 게 맞습니다. 홈택스에서 비교해 볼 수 있습니다.
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출처
- 국세청 '주택임대소득 신고안내'(과세대상·비과세·분리과세·간주임대료) — nts.go.kr
- 소득세법 제64조의2(주택임대소득 분리과세), 소득세법 시행령 제122조의2 — 국가법령정보센터(law.go.kr)
본 글은 2026년 기준 일반 정보입니다. 소형주택 특례(전용 40㎡·기준시가 2억 이하 주택 수 제외)는 2026년 12월 31일까지 적용되며, 세부 수치·요건은 귀속연도에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 계산과 유불리 판단은 국세청 홈택스 모의계산 또는 국세청(126)·세무 전문가 확인을 권합니다. 간주임대료의 정기예금이자율은 해마다 고시되는 값을 적용합니다. 최종 수정일: 2026-11-02.
