부동산 계약을 하고 나서 마음이 바뀌었다면, 계약금을 건 쪽은 그 계약금을 포기하면, 받은 쪽은 받은 계약금의 두 배를 돌려주면 계약을 해제할 수 있습니다. 이걸 '해약금에 의한 해제'라고 하는데, 민법에 정해진 권리입니다. 다만 아무 때나 되는 게 아니라 상대방이 아직 계약 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 보통 중도금을 주고받으면 이미 늦습니다.

핵심 3줄

1. 계약금 걸고 깨면 산 사람은 계약금 포기, 판 사람은 계약금의 2배(배액) 상환(민법 제565조).

2. 해제는 상대방이 이행에 착수하기 전까지만. 중도금을 주고받으면 사실상 끝.

3. 해약금 해제는 '위약'이 아니라 적법한 권리라, 추가 손해배상은 서로 청구 못 함(민법 제565조 제2항).

쉽게 이해하기: 집 계약하고 후회한 박지훈(가명)씨 이야기

예를 들어 보겠습니다. 가상의 매수인 박지훈씨는 5억원짜리 아파트를 계약하면서 계약금 5,000만원(매매가의 10%)을 집주인에게 건넸습니다. 그런데 며칠 뒤 더 마음에 드는 집이 나와서 이 계약을 깨고 싶어졌습니다.

이때 박씨는 건 계약금 5,000만원을 포기하면 계약을 해제할 수 있습니다. 반대로 집주인이 "역시 안 팔겠다"며 깨고 싶다면, 집주인은 받은 5,000만원에 자기 돈 5,000만원을 더해 1억원을 돌려줘야(배액 상환) 해제가 됩니다. 민법 제565조가 정한 '해약금' 규칙입니다.

단, 조건이 있습니다. 이 해제는 상대방이 아직 계약 이행에 착수하기 전에만 됩니다. 만약 박씨가 이미 중도금을 치렀거나 집주인이 이사 준비 같은 이행행위를 시작했다면, 더는 계약금만 포기하고 빠져나올 수 없습니다. '10%'는 법으로 정해진 비율이 아니라 거래 관행이고, 법이 정한 건 '배액(2배)'과 '이행 착수 전'이라는 점을 기억해 두면 좋습니다.

계약금만 포기하면 언제든 깰 수 있나요?

아닙니다. '상대방이 이행에 착수하기 전'까지만 가능합니다. 민법 제565조는 당사자 사이에 다른 약정이 없으면, 한쪽이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 즉 시간 제한이 있는 권리입니다.

여기서 '이행 착수'가 핵심인데, 대법원은 이를 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무 이행의 일부를 하거나, 이행에 필요한 전제행위를 한 경우로 봅니다. 단순히 이행을 준비한 정도로는 착수로 보지 않습니다. 부동산 거래에서 가장 흔한 '이행 착수'는 중도금 지급입니다. 중도금이 오가면 그 계약은 해약금으로 깨기 어렵다고 보면 됩니다.

상황계약 해제 가능 여부
계약금만 주고받은 직후가능(계약금 포기 또는 배액 상환)
상대방이 중도금을 이미 지급원칙적으로 불가(이행 착수)
매수인이 중도금 지급을 준비만 함보통 착수로 보지 않음(사안별)
해약금 해제권을 배제하는 특약을 둠불가(특약이 우선)

판 사람이 깰 때는 왜 2배를 줘야 하나요?

받은 계약금만 돌려주는 게 아니라, 같은 금액을 더 얹어 '배액(2배)'을 상환해야 하기 때문입니다. 계약금을 받은 쪽(보통 매도인)이 계약을 깨려면, 받은 돈에 자기 돈을 같은 금액만큼 더해 돌려줘야 해제 효력이 생깁니다.

중요한 건, 말로만 "2배 줄 테니 없던 걸로 하자"고 해서는 해제되지 않는다는 점입니다. 판례는 매도인이 배액을 실제로 이행제공(현실적으로 지급하거나 지급 준비를 갖춰 제시)해야 해제할 수 있다고 봅니다. 상대가 받기를 거부하면 공탁할 수 있는데, 이때는 공탁통지가 상대방에게 도달한 때 해제 의사표시가 있는 것으로 봅니다. 즉 "돈을 실제로 내놓는 행위"까지 해야 비로소 계약이 깨집니다.

깬 쪽에 손해배상까지 청구할 수 있나요?

원칙적으로 못 합니다. 민법 제565조 제2항은 해약금 해제에는 손해배상을 정한 제551조를 적용하지 않는다고 못 박았습니다. 즉 계약금 포기나 배액 상환으로 해제하는 건 '위약(계약 위반)'이 아니라 법이 허용한 적법한 해제라, 그 외에 "너 때문에 손해 봤으니 더 물어내라"는 청구는 서로 할 수 없습니다. 포기한 계약금, 또는 배액으로 더 준 돈이 사실상 해제의 대가인 셈입니다.

다만 계약서에 "계약을 위반하면 계약금을 위약금으로 한다"는 위약금 약정을 따로 두는 경우가 많습니다. 판례는 이런 특약이 없으면 계약금이 당연히 위약금이 되는 것은 아니라고 봅니다. 위약금 약정이 있으면 그 금액 안에서 손해배상이 정리되고, 법원이 과다하다고 보면 감액할 수도 있습니다.

'가계약금'은 돌려받을 수 있나요?

사안에 따라 다릅니다. 가계약금은 민법에 따로 규정이 없습니다. 실무에서는 집을 잡아 두려고 소액을 먼저 보내는 경우가 많은데, 이때 돌려받을 수 있는지는 그 시점에 계약의 핵심 사항이 어디까지 합의됐는지로 갈립니다.

  • 목적물(어느 집)과 매매대금, 중도금·잔금 지급일 등 핵심이 이미 합의됐다면, 가계약금을 걸었어도 계약이 성립한 것으로 보아 함부로 돌려받기 어려울 수 있습니다.
  • 반대로 핵심 조건이 정해지지 않은 단계에서 단순히 '찜'해 둔 돈이라면, 계약이 성립하지 않았다고 보아 반환을 주장할 여지가 큽니다.

개인적으로 실무에서 분쟁이 가장 많은 지점이 바로 이 가계약금입니다. 문자나 계약서에 "가계약금은 계약 불성립 시 반환한다"처럼 반환 조건을 명확히 적어 두는 것이 나중의 다툼을 막는 가장 확실한 방법입니다.

자주 묻는 질문

계약금을 10%보다 적게 걸었어요. 그래도 배액은 '실제 받은 돈'의 2배인가요?

네. '10%'는 관행일 뿐 법정 비율이 아닙니다. 해약금 해제 시 배액은 실제로 주고받은 계약금을 기준으로 계산합니다. 예를 들어 계약금으로 2,000만원만 주고받았다면, 판 사람이 깰 때 상환액은 4,000만원입니다.

중도금 날짜가 아직 안 됐는데 매수인이 미리 중도금을 넣었어요. 매도인이 계약금 배액으로 깰 수 있나요?

어렵습니다. 판례는 특별한 사정이 없으면 이행기(약정한 날) 전에도 이행에 착수할 수 있다고 봅니다. 매수인이 중도금을 실제로 지급했다면 이미 이행에 착수한 것이므로, 매도인은 더 이상 해약금으로 해제하기 어렵습니다.

집주인이 "2배 줄게"라고 말만 하고 돈을 안 줍니다. 계약이 깨진 건가요?

아닙니다. 배액을 실제로 이행제공(지급하거나 지급 준비를 갖춰 제시)해야 해제됩니다. 말만으로는 효력이 없고, 받기를 거부당하면 공탁하는 방법이 있습니다. 그 전까지 계약은 그대로 유효하므로, 매수인은 계약 이행(소유권 이전 등)을 청구할 수 있습니다.

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출처

  • 민법 제565조(해약금), 제551조(해지·해제와 손해배상) — 국가법령정보센터(law.go.kr)
  • 대법원 판례(이행 착수의 의미·배액 이행제공·위약금 약정) — 국가법령정보센터 판례 검색
  • 찾기 쉬운 생활법령정보 '매매·교환 및 임대차'(공인중개사) — easylaw.go.kr

본 글은 2026년 기준 일반 정보이며, 개별 계약의 해제 가능 여부는 계약서 문언·이행 착수 시점·배액 제공 방식에 따라 달라집니다. 구체적 사안은 변호사 등 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다. 세금 관련 문의는 국세청(126)에서 확인하실 수 있습니다. 최종 수정일: 2026-11-02.