전세 2년 끝나가는데 더 살고 싶다면, 계약갱신청구권 쓰는 법 (행사 기한·5% 상한·집주인 거절 사유 2026)

전세·월세 2년 계약이 끝나갈 때, 세입자는 계약갱신청구권으로 한 번 더 2년을 더 살 수 있습니다. 집주인에게 "갱신하겠다"고 요구하면, 정당한 거절 사유가 없는 한 집주인은 거절하지 못합니다. 이때 임대료는 기존의 5%를 넘겨 올릴 수 없습니다. 핵심은 요구할 수 있는 기한(만기 6개월 전부터 2개월 전까지), 쓸 수 있는 횟수(1회), 그리고 집주인이 거절할 수 있는 예외 사유(특히 집주인 실거주)입니다.

핵심 3줄

① 갱신요구는 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 하고, 1회만 쓸 수 있으며 갱신되면 2년 더 보장된다(주택임대차보호법 제6조의3).

② 갱신 때 차임·보증금 증액은 기존 금액의 5%(20분의 1) 이내가 상한이다(제7조·시행령 제8조). 증액 후 1년 이내엔 또 올릴 수 없다.

③ 집주인이 본인·직계존비속이 실제 거주하려는 경우 등 법에 정한 사유가 있으면 거절할 수 있다. 실거주를 이유로 거절해 놓고 2년 안에 제3자에게 세를 놓으면 손해배상 책임이 생긴다.

쉽게 이해하기: 전세 재계약을 앞둔 직장인 김씨 이야기

예를 들어 가정해 보겠습니다. 김씨는 보증금 3억 원에 전세로 2년을 산 직장인입니다. 계약 만기가 두 달 반 앞으로 다가왔는데, 이사 비용도 부담이고 아이 학교 문제도 있어 같은 집에서 2년을 더 살고 싶습니다.

김씨는 집주인에게 문자나 내용증명으로 "계약을 갱신하겠다"고 분명히 알립니다. 이 연락은 만기 2개월 전까지 도착해야 합니다. 집주인에게 갱신 거절 사유(본인 실거주, 차임 2기 연체 등)가 없다면, 집주인은 이 요구를 거절할 수 없고 계약은 2년 더 이어집니다. 집주인이 "전셋값이 많이 올랐으니 5천만 원 더 달라"고 해도, 올릴 수 있는 상한은 기존 보증금의 5%인 1,500만 원까지입니다.

가상의 사례이지만, 실제 상담 글에서 가장 많이 놓치는 부분이 바로 기한과 증거입니다. 말로만 "더 살겠다"고 했다가 집주인이 "그런 말 들은 적 없다"고 하면 다툼이 생기니, 문자·카카오톡·내용증명처럼 날짜와 내용이 남는 방법으로 요구하는 것이 안전합니다.

계약갱신청구권은 언제까지 요구해야 하나요?

임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 집주인에게 요구해야 합니다. 이 기간을 벗어나면 갱신요구권을 쓸 수 없습니다. 2020년 12월 10일 이후에 맺거나 갱신한 계약은 '2개월 전'이 기준이고, 그 이전 계약에는 '1개월 전' 기준이 적용될 수 있으니 본인 계약일을 확인하세요.

갱신되는 계약은 원칙적으로 전 계약과 같은 조건으로 다시 맺은 것으로 봅니다. 다만 차임·보증금만 제7조 범위(5%) 안에서 조정할 수 있습니다.

임대료는 얼마까지 올릴 수 있나요?

기존 차임이나 보증금의 5%(20분의 1)가 상한입니다. 주택임대차보호법 제7조와 같은 법 시행령 제8조는 증액청구가 약정한 차임·보증금의 20분의 1을 넘지 못한다고 정하고 있습니다. 또 증액이 있은 뒤 1년 이내에는 다시 올릴 수 없습니다. 지역에 따라 시·도가 조례로 이 상한을 더 낮게 정할 수도 있습니다.

여기서 주의할 점이 있습니다. 5% 상한은 갱신요구권으로 갱신할 때와 계약 존속 중 증감청구에 적용됩니다. 계약이 완전히 끝난 뒤 서로 합의로 새로 맺는 재계약이나, 당사자가 자유롭게 합의하는 경우에는 이 상한이 그대로 적용되지 않을 수 있다는 것이 판례의 입장입니다. 본인 상황이 '갱신'인지 '새 계약'인지 애매하면 전문가에게 확인하세요.

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우는 언제인가요?

법에 정한 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서는 거절 사유를 한정해서 나열하고 있습니다. 대표적인 것이 집주인(또는 직계존비속)의 실거주, 차임 2기분 이상 연체, 세입자의 무단 전대, 집의 전부·대부분 철거·재건축 등입니다.

이 중 실무에서 가장 다툼이 많은 것이 실거주입니다. 집주인은 실제로 들어와 살 진정한 의사가 있다는 점을 스스로 증명해야 한다는 것이 대법원의 입장입니다. 말로만 실거주를 내세우고 실제로는 다른 세입자를 받으려는 경우라면 거절이 인정되기 어렵습니다.

실거주한다며 내보냈는데 바로 세를 놓으면 어떻게 되나요?

손해배상 책임이 생깁니다. 집주인이 '실거주'를 이유로 갱신을 거절해 세입자를 내보낸 뒤, 갱신됐을 기간(보통 2년)이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 세를 놓으면, 제6조의3 제5항에 따라 세입자가 입은 손해를 배상해야 합니다.

배상액은 당사자가 미리 합의한 금액이 있으면 그 금액이고, 합의가 없으면 아래 셋 중 가장 큰 금액으로 정합니다(제6조의3 제6항).

다만 집주인이 공사·인테리어, 거주 예정이던 직계존속의 사망 등 갱신거절 당시엔 예측할 수 없었던 불가피한 사정으로 세를 놓게 된 경우라면 '정당한 사유'로 인정될 수 있습니다. 실거주 거절 뒤 집이 금방 다른 세입자로 채워졌다면, 세입자는 전입세대 열람·등기부 등으로 확인한 뒤 배상을 청구할 수 있습니다.

집주인이 아무 말 없이 만기가 지나면 어떻게 되나요?

묵시적 갱신이 되어 같은 조건으로 2년 더 이어집니다. 집주인이 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 "갱신 거절" 또는 "조건 변경"을 알리지 않고, 세입자도 만기 2개월 전까지 아무 말이 없으면, 계약은 전과 같은 조건으로 다시 맺어진 것으로 보고 존속기간은 2년이 됩니다(제6조).

묵시적 갱신은 세입자의 갱신요구권 '1회'를 쓴 것으로 보지 않습니다. 그래서 묵시적 갱신으로 2년을 더 산 뒤에도, 다시 계약갱신청구권을 한 번 쓸 수 있습니다. 다만 2기분 이상 차임을 연체하는 등 세입자 의무를 크게 위반한 경우에는 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다.

자주 묻는 질문

Q. 집주인이 "실거주할 거니까 나가라"는데, 정말 들어와 살지 확인할 방법이 있나요?

집주인은 실제 거주 의사가 진정하다는 점을 스스로 증명해야 합니다. 내보낸 뒤 갱신됐을 기간(2년)이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 다른 세입자를 받으면 손해배상 대상입니다. 이사 후에도 그 집의 전입세대·등기 변동을 확인해 두세요.

Q. 만기 1개월 전에야 "더 살겠다"고 했는데, 너무 늦은 건가요?

2020년 12월 10일 이후 계약이라면 갱신요구는 만기 2개월 전까지 해야 하므로, 1개월 전 요구는 기한을 넘긴 것으로 볼 수 있습니다. 다만 집주인도 아무 통지가 없었다면 묵시적 갱신으로 2년이 보장될 수 있으니, 본인 계약일과 통지 시점을 함께 확인하세요.

Q. 이미 한 번 갱신청구권을 썼는데, 또 쓸 수 있나요?

계약갱신청구권은 1회만 행사할 수 있습니다. 다만 그 뒤에 묵시적 갱신이 됐거나 서로 합의로 재계약을 했다면 상황이 달라질 수 있으니, 지금 계약이 '청구권 행사'였는지 '묵시적 갱신'이었는지부터 확인하는 것이 먼저입니다.

Q. 집주인이 5%보다 더 올려달라고 해서 어쩔 수 없이 동의했어요. 되돌릴 수 있나요?

갱신요구권으로 갱신하는 경우 증액 상한은 5%입니다. 상한을 넘는 부분은 다툼의 여지가 있으니, 계약서·증액 경위 자료를 모아 대한법률구조공단 등 공식 기관에 상담하시기 바랍니다(확인 권고).

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출처: 국가법령정보센터(law.go.kr) 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)·제6조의3(계약갱신 요구 등)·제7조(차임 등의 증감청구권)·같은 법 시행령 제8조, 헌법재판소 2020헌마1343 결정, 정책뉴스(korea.kr) 개정 주택임대차보호법 문답. 2026년 기준. 최종 수정 2026-10-28.

※ 본 글은 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 계약일·지역 조례·개별 사정에 따라 결론이 달라질 수 있으니, 구체적인 사안은 관할 주민센터·대한법률구조공단 등 공식 기관이나 전문가에게 확인하시기 바랍니다.