전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려주면, 전세보증금 반환보증이 대신 돌려줍니다. 임차인이 보증기관에 보증료를 내고 가입해 두면, 만기 때 집주인이 반환을 미뤄도 보증기관(HUG·HF·SGI)이 먼저 보증금을 지급하고 집주인에게 구상하는 구조입니다. 핵심은 세 가지예요. 집주인 동의 없이 임차인 혼자 가입할 수 있고, 계약기간이 절반 지나기 전까지 신청해야 하며, 보증 대상 보증금은 수도권 7억 원·그 외 5억 원 이하입니다.

핵심 3줄

① 집주인 동의 없이 임차인이 단독으로 가입한다(동의 요건은 2018년 폐지).

② 신청 기한은 전세계약기간의 2분의 1이 지나기 전(신규 계약은 잔금일·전입신고일 중 늦은 날부터 기산).

③ 보증 대상 전세보증금은 수도권 7억·그 밖 5억 원 이하, 보증료는 보증금·주택유형·부채비율에 따라 연 0.1%대 수준(수시 변동 → 가입 전 확인).

쉽게 이해하기: 전세 재계약을 앞둔 직장인 한씨 이야기

예를 들어 가정해 보겠습니다. 한씨는 수도권 빌라에 보증금 2억 원으로 전세를 사는 직장인입니다. 요즘 집값·전셋값이 출렁이면서 "만기에 집주인이 보증금을 제때 못 돌려주면 어쩌나" 걱정이 커졌습니다.

한씨가 할 수 있는 안전장치가 반환보증입니다. 한씨는 집주인에게 따로 허락을 받지 않아도 됩니다. 필요한 서류(전세계약서, 전입세대확인서, 보증금 지급 영수증 등)를 갖춰 본인이 직접 신청하면 됩니다. 다만 시점이 중요합니다. 2년 계약이라면 1년이 지나기 전에 신청해야 합니다. 이미 계약기간의 절반을 넘겼다면 가입이 막히니, "이사하고 자리 잡으면 나중에 들어야지" 하고 미루는 게 가장 위험합니다.

개인적으로 상담 글들을 보면 가장 많이 놓치는 게 바로 이 신청 기한입니다. 보증료 몇 만 원이 아까워 미루다가 기한을 넘겨 가입 자체가 안 되는 경우가 적지 않습니다.

가입 요건은 무엇인가요?

보증금 한도와 주택 조건을 먼저 봅니다. 보증 대상 전세보증금은 수도권 7억 원, 그 밖의 지역 5억 원 이하여야 합니다. 또 전입신고와 확정일자를 갖추고 실제로 거주하고 있어야 하며, 선순위 채권(집주인의 대출 등)이 지나치게 많으면 가입이 제한됩니다.

구분기준
보증 대상 보증금수도권 7억 원 이하 / 그 밖 5억 원 이하
보증 한도주택가격 × 담보인정비율(90%) − 선순위채권 등
신청 기한전세계약기간의 1/2 경과 전
집주인 동의필요 없음(임차인 단독 신청)
필수 요건전입신고 + 확정일자 + 실제 거주

※ 주택유형(아파트·연립·다세대·단독·다가구·오피스텔 등)에 따라 접수 가능 여부가 달라질 수 있고, 신청 급증으로 일부 유형이 일시적으로 접수 지연·제한되는 경우가 있으니 신청 전 보증기관 공지를 확인하세요.

보증료는 얼마나 드나요?

보증료 = 보증금액 × 보증료율 × (보증기간 ÷ 365) 로 계산합니다. 보증료율은 보증금 구간, 주택유형, 부채비율(집값 대비 전세금+선순위채권 비율)에 따라 차등 적용되며, 2025년 개편으로 '위험이 클수록 높게, 적을수록 낮게'로 바뀌었습니다. 대체로 연 0.1%대(공식 안내상 구간별 약 0.097%~0.211% 범위)로 안내되고 있으나, 이 수치는 수시로 개정되므로 가입 전 보증기관에서 본인 조건의 정확한 요율을 확인하시기 바랍니다(확인 권고).

예를 들어 가정하면, 보증금 2억 원에 요율이 연 0.122%라면 1년 보증료는 약 24만 4천 원 수준입니다(2억 원 × 0.122%). 실제 요율은 조건마다 달라지므로 어디까지나 예시입니다.

할인도 있습니다. 저소득 무주택자는 보증료 60%, 신혼부부·다자녀 등 사회배려계층은 40%까지 할인되며(중복 적용 불가), 전자계약으로 가입하면 추가 할인이 적용됩니다. 또 정부24·지자체의 전세보증금 반환보증 보증료 지원사업을 통해 일정 소득·보증금(3억 원 이하) 요건을 충족하는 무주택 임차인은 납부한 보증료를 일정 한도(지원사업에 따라 수십만 원)까지 돌려받을 수 있습니다. 지원 한도·요건은 매년 바뀌니 거주지 지자체 공고를 확인하세요(확인 권고).

어디서, 어떤 상품으로 가입하나요?

반환보증은 운영기관이 세 곳입니다. HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI서울보증이 각각 상품을 운영하며, 보증금 한도·요율·접수 채널이 조금씩 다릅니다. HUG·HF 상품은 모바일앱·위탁은행·보증기관 지사에서, SGI 상품은 서울보증 채널에서 신청합니다. 본인 주택유형과 보증금에 맞는 상품이 무엇인지, 어느 쪽 요율이 유리한지는 각 기관에서 비교해 보는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q. 집주인이 "보증보험 들지 말라"고 하는데, 못 드나요?

아닙니다. 반환보증은 임차인이 단독으로 가입하는 상품이라 집주인의 동의나 허락이 필요 없습니다. 집주인에게 통보할 의무도 없습니다.

Q. 이미 전세 살기 시작한 지 1년이 넘었습니다. 지금도 가입되나요?

2년 계약이라면 계약기간의 절반(1년)을 넘긴 시점부터는 신규 가입이 어렵습니다. 다만 재계약·갱신 시점에는 갱신 계약 기준으로 기한이 새로 계산되므로, 갱신하면서 가입하는 방법이 있습니다.

Q. 보증금을 집주인이 아니라 보증기관이 준다는데, 저는 언제 받나요?

만기(또는 계약 해지)에 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면, 정해진 절차(이행청구)를 거쳐 보증기관이 임차인에게 보증금을 지급합니다. 그 뒤 보증기관이 집주인에게 돈을 돌려받습니다(구상).

Q. 선순위 대출이 많은 집도 되나요?

집값 대비 선순위채권과 전세금의 합이 기준을 넘으면 가입이 제한됩니다. 계약 전에 등기부등본으로 근저당 등 선순위채권을 꼭 확인하세요.

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출처: 주택도시보증공사(HUG/khug.or.kr) 전세보증금반환보증 상품안내·자주하는질문, 정책뉴스(korea.kr), 정부24(gov.kr) 전세보증금 반환보증 보증료 지원. 2026년 기준. 최종 수정 2026-10-27.

※ 보증료율·지원 한도·접수 가능 주택유형은 수시로 바뀝니다. 본 글은 일반 정보이며, 실제 가입 조건은 HUG·HF·SGI서울보증 등 보증기관과 거주지 지자체 공고로 확인하시기 바랍니다.