부모님 부동산을 물려받을 때 세금을 가르는 건 '세율'이 아니라 '공제'입니다. 상속은 기본으로 일괄공제 5억원을 빼 주지만, 살아 계실 때 미리 주는 증여는 성년 자녀 기준 10년에 5,000만원밖에 못 뺍니다. 공제 차이가 10배라, 물려줄 재산이 상속공제 범위 안이면 급하지 않은 한 상속이 세금에서 유리한 경우가 많습니다. 반대로 집값이 계속 오를 자산이거나 공제 한도를 넘는 큰 재산이면, 가치가 낮을 때 미리 나눠 증여하는 쪽이 전체 세금을 줄일 수 있습니다.
핵심 3줄
1. 증여세·상속세 세율표는 똑같다(10~50%). 세금을 가르는 건 공제액 차이다.
2. 공제: 상속은 최소 일괄공제 5억(+배우자 최소 5억), 증여는 성년 자녀 10년에 5,000만원뿐.
3. 취득세도 다르다 — 상속 2.8%, 증여 3.5%(조정지역 공시가 3억 이상 주택을 다주택자가 증여하면 12% 중과).
쉽게 이해하기: 6억원 아파트를 물려주는 김한결씨 이야기
예를 들어, 가정해 봅시다. 아버지가 시가 6억원짜리 아파트를 성년 자녀 김한결씨에게 넘기려 합니다. '지금 증여'와 '나중에 상속' 중 세금이 어떻게 달라질까요.
지금 증여하면 — 과세가액 6억원에서 성년 자녀 공제 5,000만원을 빼면 과세표준은 5억 5,000만원입니다. 5억 초과~10억 이하 구간이라 세율 30%, 누진공제 6,000만원을 적용하면 산출세액은 `5억 5,000만 × 30% − 6,000만 = 1억 500만원`. 기한 내 신고하면 3%(약 315만원)를 빼 줘 증여세가 약 1억 185만원입니다. 여기에 증여 취득세 3.5%(약 2,100만원)가 더 붙습니다.
나중에 상속하면(자녀 단독 상속 가정) — 상속재산 6억원에서 일괄공제 5억원을 빼면 과세표준은 1억원. 세율 10%로 산출세액은 1,000만원, 신고세액공제 3%를 빼면 상속세가 약 970만원입니다. 취득세도 상속은 2.8%(약 1,680만원)로 더 낮습니다.
개인적으로 실무에서 가장 많이 놓치는 지점이 바로 이 '공제 10배 차이'입니다. 재산이 상속공제(일괄 5억, 배우자가 있으면 거기에 최소 5억 추가)로 거의 덮이는 수준이라면, 조급하게 증여부터 하는 건 오히려 세금을 더 내는 선택이 될 수 있습니다. 다만 아래에서 보듯 '무조건 상속이 유리'한 것도 아니니, 상황을 따져 봐야 합니다.
증여세와 상속세, 세율은 같나요? (과세표준별 세율 읽는 표)
세율표는 증여·상속이 완전히 같습니다(2026년 기준, 최저 10%~최고 50% 5단계 누진). 차이는 '얼마를 빼고 세율을 매기느냐', 즉 공제에서 납니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1억원 이하 | 10% | 없음 |
| 1억원 초과 ~ 5억원 이하 | 20% | 1,000만원 |
| 5억원 초과 ~ 10억원 이하 | 30% | 6,000만원 |
| 10억원 초과 ~ 30억원 이하 | 40% | 1억 6,000만원 |
| 30억원 초과 | 50% | 4억 6,000만원 |
산출세액은 `과세표준 × 세율 − 누진공제`로 계산합니다. 참고로 2024년에 최고세율을 40%로 낮추자는 정부안이 나왔지만, 현행 법에는 반영되지 않아 2026년에도 최고세율은 50%입니다(개정 여부는 국세청·국가법령정보센터에서 확인 권고).
공제는 얼마나 차이 나나요? (증여공제 vs 상속공제)
이 글의 핵심입니다. 상속공제가 증여공제보다 훨씬 큽니다.
증여재산공제(증여자와의 관계별, 10년 합산)는 다음과 같습니다.
| 증여한 사람 | 공제 한도(10년 합산) |
|---|---|
| 배우자 | 6억원 |
| 직계존속 → 성년 자녀 | 5,000만원 |
| 직계존속 → 미성년 자녀 | 2,000만원 |
| 직계비속(자녀 → 부모 등) | 5,000만원 |
| 기타 친족(6촌 이내 혈족 등) | 1,000만원 |
반면 상속공제는 기초공제 2억원에 그 밖의 인적공제를 더한 금액과 일괄공제 5억원 중 큰 금액을 빼 줍니다(대부분 일괄공제 5억이 유리). 여기에 배우자가 있으면 배우자상속공제로 실제 상속받은 금액(최소 5억원, 최대 30억원)을 추가로 빼 줍니다. 즉 배우자와 자녀가 함께 상속받으면 최소 10억원가량이 공제되는 셈이라, 어지간한 아파트 한 채는 상속세가 0원이 되는 경우가 많습니다.
참고로 혼인·출산 시에는 직계존속에게 받는 증여에 대해 일반 공제와 별도로 1억원을 더 빼 주는 제도가 있습니다(위 5,000만원과 합산하지 않고 따로 계산).
취득세는 증여와 상속이 어떻게 다른가요? (무상취득 세율)
부동산을 '공짜로' 받으면 받는 사람이 취득세를 냅니다. 상속이 증여보다 세율이 낮습니다.
| 구분 | 취득세 표준세율 |
|---|---|
| 상속(농지 외 부동산) | 2.8% |
| 증여 등 그 밖의 무상취득 | 3.5% |
| 조정대상지역 공시가격 3억원 이상 주택을 다주택자가 증여 | 12% (중과) |
여기서 꼭 알아야 할 함정이 '증여 취득세 12% 중과'입니다. 조정대상지역에 있는 공시가격 3억원 이상 주택을 증여하면 받는 사람의 취득세율이 3.5%가 아니라 12%까지 올라갑니다. 다만 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우에는 조정대상지역이라도 3.5%가 적용됩니다. 취득세 외에 지방교육세·농어촌특별세가 별도로 더 붙는 점도 기억해 두세요(세율은 사안별로 달라 여기서는 생략).
그래서 증여가 유리한 경우는 언제인가요?
상속공제가 크다고 늘 상속이 답은 아닙니다. 아래에 해당하면 증여를 검토할 만합니다.
- 앞으로 크게 오를 자산: 지금 6억인 집이 10년 뒤 12억이 될 것 같다면, 가치가 낮은 지금 증여해 두면 미래의 상승분에는 상속세가 안 붙습니다.
- 상속재산이 공제 한도를 크게 넘는 경우: 재산이 많아 어차피 높은 세율 구간이라면, 미리 자녀 여러 명에게 나눠 증여해 세율 구간을 낮추는 전략이 유효할 수 있습니다.
- 임대수익이 나는 부동산: 증여 후에는 그 임대소득이 자녀 소득이 되어, 피상속인의 재산이 더 불어나는 것을 막을 수 있습니다.
단, 증여에는 두 가지 함정이 있습니다. 첫째, 10년 합산 — 같은 사람에게 10년 안에 나눠 증여해도 합산해 과세합니다. 둘째, 상속 전 10년 이내 증여재산 합산 — 상속개시 전 10년(상속인 외의 자는 5년) 안에 증여한 재산은 다시 상속재산에 합산되므로, 임종 직전 급하게 하는 증여는 절세 효과가 거의 없습니다.
신고는 언제까지 해야 하나요? (신고기한)
증여는 짧고 상속은 깁니다.
- 증여세: 증여받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월 이내.
- 상속세: 상속개시일(사망일)이 속한 달의 말일부터 6개월 이내(상속인·피상속인이 외국 거주면 9개월).
둘 다 기한 내에 신고하면 산출세액의 3%를 신고세액공제로 빼 줍니다. 기한을 넘기면 이 3% 혜택이 사라지고 무신고가산세까지 붙으니, 세금이 0원으로 예상돼도 신고는 챙기는 게 안전합니다.
자주 묻는 질문
부모님이 돌아가시기 2년 전에 받은 증여, 상속세와 따로 계산되나요?
아닙니다. 상속개시일 전 10년 이내에 상속인이 증여받은 재산은 상속재산에 다시 합산해 상속세를 계산합니다(상속인이 아닌 사람은 5년). 임종이 가까워 급하게 하는 증여는 절세 효과가 거의 없다는 뜻입니다. 대신 이미 낸 증여세는 산출세액에서 공제해 이중과세는 피합니다.
6억원짜리 집 한 채를 배우자와 자녀가 함께 상속받으면 상속세가 나오나요?
대개 나오지 않습니다. 일괄공제 5억원에 배우자상속공제(최소 5억원)가 더해져 공제액이 10억원가량이 되기 때문입니다. 6억원 집 한 채라면 과세표준이 0이 되어 상속세가 없을 가능성이 큽니다. 다만 다른 상속재산이 있거나 사전증여가 있으면 달라지니 전체 재산을 합쳐 따져야 합니다.
조정대상지역 아파트를 자녀에게 증여하면 취득세 12%를 무조건 내나요?
공시가격 3억원 이상이고 증여하는 사람(또는 받는 세대)이 다주택자인 경우에 중과 12%가 적용됩니다. 1세대 1주택자가 직계존비속·배우자에게 증여하는 경우에는 조정대상지역이라도 3.5%가 적용됩니다. 공시가격·세대 주택 수·조정지역 지정 여부를 먼저 확인하세요.
집값이 계속 오를 것 같은데 지금 증여하는 게 나을까요?
상승이 확실히 예상되는 자산이라면 가치가 낮은 지금 증여해 미래 상승분을 상속재산에서 빼는 전략이 유효할 수 있습니다. 다만 증여세·증여 취득세를 지금 당장 부담해야 하고, 10년 합산·상속 전 10년 합산 규칙이 있으니, 금액이 크면 세무 전문가와 시뮬레이션을 해 보는 것이 안전합니다.
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글쓴이: 일드레터 · 재테크·세금 정보 에디터
출처: 상속세 및 증여세법 제26조(세율)·제53조(증여재산공제)·제18조~제19조(기초·일괄·배우자 상속공제)·제67조~제69조(신고기한·신고세액공제), 지방세법 제11조·제13조의2(무상취득 취득세율·중과), 국세청 '상속세·증여세' 안내.
본 내용은 2026년 기준 일반 정보이며, 세법·시행령은 개정될 수 있습니다. 특히 상속·증여세 최고세율과 취득세 중과 기준은 개정 논의가 이어지고 있으니, 실제 신고 전 국세청(126)·관할 지자체·세무 전문가에게 확인하시길 권합니다. 최종 수정 2026-10-20.
