주택연금, 몇 살부터 집값 얼마까지 가입되나 (55세·공시가 12억·수령방식 2026)

주택연금은 내 집에 계속 살면서, 그 집을 담보로 매달 연금을 받는 제도입니다. 가입하려면 부부 중 한 명이 만 55세 이상이고, 보유한 집의 공시가격 합계가 12억원 이하여야 합니다. 받는 방법은 평생 받는 종신방식부터 정해진 기간만 받는 확정기간방식까지 여러 가지가 있고, 2026년부터는 같은 조건이라도 월 수령액이 조금 올랐습니다.

핵심 3줄
1. 부부 중 1명이 만 55세 이상, 대한민국 국민이면 신청할 수 있다.
2. 보유 주택 공시가격 합계 12억원 이하가 기준(12억 초과 2주택자는 3년 내 1주택 처분 조건).
3. 수령은 종신·확정기간·대출상환·우대방식 중 선택하고, 2026년 신규 신청분부터 수령액이 인상됐다.

쉽게 이해하기: 집 한 채가 재산의 전부인 김영자씨 이야기

예를 들어 가정해 보겠습니다. 올해 만 67세가 된 김영자씨는 공시가격 5억원짜리 아파트 한 채에 살고 있지만, 매달 들어오는 현금은 국민연금 몇십만원이 전부입니다. 집을 팔고 작은 집으로 옮기자니 평생 살던 동네를 떠나기 싫고, 자녀에게 손 벌리기도 어렵습니다.

이럴 때 쓰는 것이 주택연금입니다. 살던 집에 그대로 살면서, 그 집을 한국주택금융공사에 담보로 맡기고 매달 연금을 받는 구조입니다. 김영자씨는 만 55세를 넘겼고 집이 공시가격 12억원 이하이므로 가입 대상이 됩니다. 아래에서 '누가, 어떤 집으로, 어떤 방식으로 받는지'를 하나씩 보겠습니다.

몇 살부터 가입할 수 있나요?

부부 중 한 명이 만 55세 이상이면 됩니다. 두 사람 다 55세일 필요는 없고, 주택 소유자 본인 또는 배우자 중 한 명만 만 55세 이상이면 신청할 수 있습니다. 또한 대한민국 국민(재외국민 포함)이어야 합니다.

나이는 월지급금에도 영향을 줍니다. 가입 시점 나이가 많을수록, 담보가 되는 집값이 높을수록 매달 받는 금액이 커지는 구조입니다. 그래서 '언제 가입하느냐'가 평생 받는 총액을 좌우합니다. 다만 일찍 가입하면 더 오랜 기간 받을 수 있으니, 본인의 건강·현금 흐름을 함께 따져 결정하는 편이 좋습니다.

집값은 얼마까지 가능한가요? (공시가격 12억 기준)

보유 주택의 공시가격 합계가 12억원 이하면 가입할 수 있습니다. 과거 9억원이던 기준이 확대돼, 현재는 부부 기준 공시가격 12억원 이하 1주택자, 또는 보유 주택 공시가격 합계가 12억원 이하인 다주택자가 대상입니다.

구분	가입 가능 여부
공시가격 12억원 이하 1주택	가능
보유 주택 합계 12억원 이하 다주택	가능
공시가격 12억원 초과 2주택	3년 이내 1주택 처분 조건으로 가능

여기서 헷갈리기 쉬운 점이 '공시가격'입니다. 시세(실거래가)가 아니라 매년 발표되는 공시가격 기준이라, 시세로 15억~16억원쯤 되는 집도 공시가격은 12억원 이하인 경우가 많습니다. 내 집 공시가격은 '부동산공시가격알리미'나 재산세 고지서에서 확인할 수 있습니다.

어떤 집이어야 하나요? (오피스텔·노인복지주택 포함)

일반 주택뿐 아니라 주거용 오피스텔과 신고된 노인복지주택도 담보가 될 수 있습니다. 대상 주택은 주택법상 주택, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택, 그리고 주거 목적 오피스텔입니다.

또 하나 중요한 조건은 실제 거주입니다. 가입자 또는 배우자가 그 집에 주민등록을 두고 실제로 살고 있어야 합니다. 다만 2026년 제도 개선으로, 부부 합산 1주택자가 질병 치료·자녀 봉양·노인주거복지시설 입주 같은 사유가 있으면 담보주택에 살지 않아도 가입할 수 있는 예외가 일부 허용됐습니다.

매달 어떻게 받나요? (수령방식 4가지)

평생 받을지, 정해진 기간만 받을지, 대출 상환에 쓸지를 고를 수 있습니다. 수령방식은 크게 네 가지입니다.

수령방식	핵심 내용
종신방식	사망할 때까지 매달 수령(정액형·초기증액형·정기증가형 선택)
확정기간방식	선택한 기간(10~30년)만 수령, 기간 종료 후에도 계속 거주 가능
대출상환방식	기존 주택담보대출 상환용으로 일부 인출, 나머지는 종신 수령
우대방식	저가 1주택 보유자 대상, 종신(정액형)보다 월지급금 우대

종신방식의 정액형은 매달 같은 금액을, 초기증액형은 가입 초기에 더 많이 받다가 이후 줄어드는 방식입니다. 확정기간방식은 주택 소유자·배우자가 만 55세 이상이고 연소자가 만 55~74세인 경우 선택할 수 있으며, 약정 기간이 끝나도 집에서 계속 살 수 있습니다.

2026년에 달라진 점 — 수령액·보증료

2026년 신규 신청자부터 월 수령액이 올랐습니다. 금융당국이 발표한 제도 개선으로, 평균 가입자(72세·주택가격 4억원) 기준 월 수령액이 129만 7,000원에서 133만 8,000원으로 약 3.13% 인상됐습니다(2026년 3월 1일 이후 신규 신청자부터 적용).

가입 부담도 조정됐습니다. 가입 때 한 번 내는 초기보증료율은 주택가격의 1.5%에서 1.0%로 낮아지고(평균 약 600만원→400만원), 환급 가능 기간은 3년에서 5년으로 늘었습니다. 대신 대출잔액에 매년 붙는 연보증료율은 0.75%에서 0.95%로 소폭 올랐습니다. 또 저가주택 우대는 2026년 6월 1일 이후 신규 신청자부터 시가 1억 8,000만원 미만 주택 거주자의 우대 금액이 월 9만 3,000원에서 12만 4,000원으로 확대됩니다.

개인적으로 이 개편에서 눈여겨볼 점은 '초기보증료 인하 + 연보증료 인상' 조합입니다. 가입 문턱(처음 내는 돈)은 낮아졌지만 오래 받을수록 매년 떼는 보증료가 늘어나는 구조라, 짧게 받을지 길게 받을지에 따라 유불리가 달라질 수 있습니다.

세금 혜택은 있나요? (재산세 감면)

주택연금에 담보로 맡긴 집은 재산세를 일부 깎아 줍니다. 정부는 2010년부터 지방세특례제한법에 따라 주택연금 담보주택의 재산세 25%를 감면해 왔습니다. 1가구 1주택 기준으로 주택 공시가격이 5억원 이하면 재산세의 25%를 경감하는 방식입니다.

다만 이런 지방세 감면은 몇 년 단위로 적용 기한(일몰)이 정해져 연장 여부가 바뀔 수 있습니다. 올해도 감면이 그대로 적용되는지, 5억원 초과 주택은 어떻게 계산되는지는 가입 전 관할 지방자치단체 세무과나 한국주택금융공사(1688-8114)에서 확인하시길 권합니다.

자주 묻는 질문

부부 중 한 명만 55세를 넘겼는데 가입되나요?

됩니다. 두 사람 다 만 55세일 필요는 없고, 주택 소유자 또는 배우자 중 한 명만 만 55세 이상이면 신청할 수 있습니다.

시세로는 15억원인데 가입이 안 되나요?

기준은 시세가 아니라 공시가격입니다. 시세가 15억원이어도 공시가격이 12억원 이하면 가입 대상이 됩니다. 재산세 고지서나 부동산공시가격알리미에서 내 집 공시가격을 먼저 확인해 보세요.

집이 두 채인데 가능한가요?

보유 주택 공시가격 합계가 12억원 이하면 다주택자도 가입할 수 있습니다. 합계가 12억원을 넘는 2주택자는 3년 이내에 한 채를 파는 조건으로 가입할 수 있습니다.

연금을 받다가 이사하거나 집을 팔면 어떻게 되나요?

원칙적으로 담보주택에 실제 거주해야 하므로, 이사·매각은 계약 조건과 맞물립니다. 담보주택을 옮기는 담보주택 변경 등 절차가 있으니, 상황이 생기면 반드시 공사에 먼저 문의해야 합니다.