이름이 비슷한 '다가구주택'과 '다세대주택'은 법적으로 전혀 다른 종류입니다. 다가구주택은 건축법상 단독주택이고, 다세대주택은 공동주택입니다. 이 차이는 집을 사고팔 때 '주택 수를 몇 채로 보느냐'로 이어져 양도소득세·종합부동산세 판정이 달라집니다. 겉모습(여러 가구가 사는 건물)은 닮았지만, 등기와 세금에서 갈리므로 정확히 구분해야 합니다.
핵심 3줄
1. 다가구 = 단독주택(3개 층 이하·19세대 이하·바닥면적 660㎡ 이하), 구분소유 불가.
2. 다세대 = 공동주택(4개 층 이하·바닥면적 660㎡ 이하), 각 호 구분소유 가능.
3. 양도세에서 다가구를 통째로 한 번에 팔면 전체를 '1주택'으로 봐 비과세 판단 — 호별로 나눠 팔면 여러 주택.
다가구와 다세대, 건축법상 기준은?
둘 다 '1개 동 바닥면적 합계 660㎡ 이하'라는 면적 기준은 같습니다. 갈리는 지점은 층수, 세대 수, 그리고 단독주택이냐 공동주택이냐입니다. 건축법 시행령 별표1(용도별 건축물의 종류) 기준을 표로 보면 이렇습니다.
| 구분 | 분류 | 주택으로 쓰는 층수 | 바닥면적 합계 | 세대 수 | 구분소유 |
|---|---|---|---|---|---|
| 다가구주택 | 단독주택 | 3개 층 이하(지하층 제외) | 660㎡ 이하 | 19세대 이하 | 불가(건물 전체 1개 등기) |
| 다세대주택 | 공동주택 | 4개 층 이하 | 660㎡ 이하 | 제한 없음 | 가능(호별 등기) |
| 연립주택 | 공동주택 | 4개 층 이하 | 660㎡ 초과 | 제한 없음 | 가능(호별 등기) |
정리하면, 주택 층수가 3층 이하이면서 19세대 이하이면 다가구(단독주택)이고, 4층 이하이면서 660㎡ 이하인데 세대별로 구분소유되면 다세대(공동주택)입니다. 면적이 660㎡를 넘으면 연립주택이 됩니다.
세대 수 계산에는 주의가 필요합니다. 법제처 해석에 따르면, 하나의 대지에 여러 동을 지을 때는 원칙적으로 대지 안 모든 동의 세대 수를 합산해 19세대 이하인지 판단합니다.
소유와 등기는 어떻게 다른가요?
가장 큰 차이는 '구분소유'입니다. 다가구주택은 단독주택이라 건물 전체가 하나의 소유권(1개 등기)으로 묶입니다. 세입자에게 가구별로 임대는 할 수 있지만, 호수별로 쪼개 소유권을 팔 수는 없습니다. 반면 다세대주택은 공동주택이라 101호·102호처럼 각 호를 따로 등기하고 따로 사고팔 수 있습니다. "원룸 건물을 통째로 소유하느냐, 호별로 나눠 소유하느냐"가 실질적 갈림길입니다.
세금은 뭐가 달라지나요? (주택 수 판정)
양도소득세에서 다가구주택은, 가구별로 나눠 팔지 않고 하나의 매매단위로 통째 양도하면 전체를 '하나의 주택'으로 봅니다(소득세법 시행령 제155조 제15항). 그래서 1세대1주택 비과세(2년 이상 보유 등 요건 충족 시)를 전체에 적용할 수 있습니다. 반대로 가구(호)별로 쪼개서 양도하면 각 구획을 각각 하나의 주택으로 보아 여러 주택을 판 것이 됩니다.
다세대주택은 애초에 각 호가 구분소유되는 공동주택이므로, 보유한 호의 수대로 주택 수를 계산하는 것이 원칙입니다. 여러 호를 가지고 있으면 다주택자가 되어 양도세·종합부동산세에서 불리해질 수 있습니다.
- 다가구(통째 양도): 1주택으로 판단 가능 → 비과세·고가주택 판정도 전체 기준
- 다가구(호별 분리 양도): 구획별 각각 주택 → 다주택
- 다세대: 보유 호 수대로 주택 수 계산(원칙)
실무에서 가장 많이 놓치는 지점이 이것입니다. 같은 "여러 가구가 사는 건물"이라도, 다가구를 통으로 보유·양도하느냐, 다세대로 호별 보유하느냐에 따라 1주택자가 되기도 하고 다주택자가 되기도 합니다.
자주 묻는 질문
제 건물은 4층인데 다가구라고 들었습니다. 맞나요?
주택으로 쓰는 층이 3개 층을 넘으면 다가구 요건(3개 층 이하)에서 벗어납니다. 1층을 필로티(주차장) 등으로 쓰면 주택 층수에서 빠질 수 있어 외관상 4층이라도 다가구일 수 있으니, 건축물대장의 용도로 확인하세요.
다가구주택 한 채만 2년 넘게 보유했는데 통째로 팔면 비과세인가요?
1세대1주택 비과세의 기본 요건(국내 1주택·2년 이상 보유 등)을 갖추고 하나의 매매단위로 양도하면 전체를 1주택으로 보아 비과세 판단을 받을 수 있습니다. 다만 고가주택 기준 초과분, 취득 시점에 따른 추가 요건은 별도로 확인해야 합니다.
다세대주택 두 호를 가지고 있으면 무조건 2주택인가요?
각 호가 별도 주택으로 등기되므로 원칙적으로 보유 호 수대로 주택 수를 계산합니다. 개별 사안은 세무서·전문가 확인이 필요합니다.
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*출처: 국가법령정보센터 건축법 시행령 별표1(용도별 건축물의 종류), 법제처 법령해석(다가구주택 세대 수 요건), 소득세법 시행령 제155조 제15항(다가구주택의 주택 수 판정), 국세청 '알기 쉬운 양도소득세'. 본 글은 2026년 기준 일반 정보이며, 세법·건축기준은 개정될 수 있습니다. 최종 수정 2026-11-03. 주택 수 판정과 비과세 적용은 개별 사안에 따라 달라지므로 국세청(126)·세무 전문가 확인을 권합니다.*
