1세대 1주택 양도소득세 비과세는 양도일 현재 1세대가 1주택을 보유하고, 그 주택을 2년 이상 보유(조정대상지역 취득분은 2년 이상 거주까지)한 경우 적용됩니다. 다만 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 12억 초과분에 대해서만 과세되므로, '비과세'라도 전액 면제가 아닐 수 있습니다.
핵심 3줄
- 기본 요건: 1세대 1주택 + 2년 이상 보유. 2017.8.3 이후 조정대상지역 취득분은 2년 이상 거주 추가.
- 양도가 12억원 이하면 전액 비과세, 초과하면 12억 넘는 부분만 과세(장기보유특별공제로 추가 감면).
- 양도소득세를 내는 경우 지방소득세가 별도로 붙으며이며, 1주택이라도 요건을 못 채우면 비과세가 안 됩니다.
1세대 1주택 비과세, 기본 요건은 무엇인가요?
양도일 현재 ① 1세대가 ② 국내에 1주택만 보유하고 ③ 그 주택을 2년 이상 보유했다면 양도소득세가 비과세됩니다. 여기에 조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택이라면 2년 이상 거주 요건까지 충족해야 합니다.
'1세대'란 거주자와 배우자, 그리고 같은 주소에서 생계를 함께하는 가족을 말합니다. 배우자는 주소가 달라도 같은 세대로 봅니다.
| 구분 | 요건 |
|---|---|
| 세대 | 양도일 현재 1세대 |
| 주택 수 | 양도일 현재 국내 1주택 |
| 보유기간 | 2년 이상 |
| 거주기간 | 조정대상지역 취득분(2017.8.3 이후)은 2년 이상 거주 |
| 양도가액 | 12억원 이하면 전액 비과세 |
보유기간과 거주기간은 어떻게 계산하나요?
보유기간은 원칙적으로 취득일부터 양도일까지로 계산합니다. 거주기간은 전입신고일부터 전출일까지 실제로 거주한 기간을 합산합니다.
- 보유 2년: 취득일~양도일 기준. 등기부·잔금일을 따집니다.
- 거주 2년: 조정대상지역에서 취득한 주택만 추가로 필요. 연속이 아니어도 합산 2년이면 되는 것으로 알려져 있으나, 세부 판정은 확인 권고.
주의할 점은 취득 당시 그 지역이 조정대상지역이었는지가 기준이라는 것입니다. 이후 조정대상지역에서 해제되었더라도 취득 시점에 지정돼 있었다면 거주 요건이 적용됩니다.
12억원 고가주택은 왜 세금이 나오나요?
양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 1세대 1주택이라도 전액 비과세가 아닙니다. 12억원까지에 해당하는 양도차익은 비과세하고, 12억을 초과하는 부분의 양도차익에만 세금이 매겨집니다.
과세 대상 양도차익은 아래 산식으로 계산합니다.
과세 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액
여기에 고가주택도 요건을 갖춘 1주택이면 장기보유특별공제를 보유·거주 각각 최대 연 4%(합산 최대 80%)까지 받을 수 있어 실제 세부담이 크게 줄어듭니다.
| 양도가액 | 과세 여부 |
|---|---|
| 12억원 이하 | 전액 비과세 |
| 12억원 초과 | 12억 초과분 양도차익만 과세 |
계산 예시 — 15억에 판 1주택, 세금은?
가정: 10년 전 7억원에 취득해 15억원에 양도, 보유·거주 각 10년(장특공제 80% 가정), 전체 양도차익 8억원.
- 과세 양도차익 = 8억 × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 1억 6,000만원
- 장기보유특별공제 80% 적용 = 1억 6,000만 × 80% = 1억 2,800만원 공제
- 공제 후 = 1억 6,000만 − 1억 2,800만 = 3,200만원
- 기본공제 250만원 차감 후 과세표준 = 2,950만원
여기에 양도소득세율(과세표준 구간별 6~45%)과 지방소득세가 별도로 붙습니다. 위 숫자는 이해를 돕기 위한 가정 예시이며, 실제 세액은 취득가액·공제율·보유 요건에 따라 달라지므로 반드시 확인이 필요합니다.
자주 묻는 질문
Q. 1주택인데 보유만 2년 하면 무조건 비과세인가요?
A. 아닙니다. 조정대상지역에서 2017.8.3 이후 취득했다면 2년 거주 요건까지 채워야 합니다. 비조정지역 취득분은 보유 2년만으로 가능합니다.
Q. 분양권·입주권도 주택 수에 들어가나요?
A. 2021.1.1 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 다른 주택 양도 시 비과세 판정에 영향을 줄 수 있어 주의가 필요합니다.
Q. 일시적 2주택도 비과세되나요?
A. 종전 주택을 보유한 채 신규 주택을 취득한 뒤, 정해진 기간 안에 종전 주택을 양도하고 종전 주택이 비과세 요건을 갖추면 특례로 비과세될 수 있습니다. 그 기간은 신규 취득일부터 3년이 원칙이었으나, 2026-10-01부터 조정대상지역 안의 일시적 2주택은 2년으로 단축됐습니다(소득세법 시행령 개정, 2026.9.30 개정·2026.10.1 시행). 취득 시점과 지역에 따라 적용이 달라지고 종전 주택 취득 후 경과기간 요건도 있으므로, 홈택스나 세무 전문가에게 확인하세요.
Q. 양도가 12억 이하면 신고 안 해도 되나요?
A. 비과세라도 양도소득세 신고 의무가 있는 경우가 있으므로, 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 내 예정신고 여부를 홈택스나 세무 전문가에게 확인하는 것이 안전합니다.
Q. 상속받은 주택이 있으면 비과세가 깨지나요?
A. 상속주택은 일정 요건에서 주택 수 계산 시 별도 특례를 적용받아 기존 1주택 비과세를 유지할 수 있습니다. 상속 시점·소유 비율에 따라 달라집니다.
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글쓴이: Yield Briefing 편집부 · 재테크·세금 정보
출처: 국세청·국가법령정보센터(소득세법 제89조, 소득세법 시행령 제154조·제155조·제160조) 2026년 기준.
본 글은 2026년 기준 일반 정보이며, 조정대상지역 지정 여부·취득 시점·보유 요건에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 국세청(126) 또는 세무 전문가 확인을 권합니다. 최종 수정 2026-10-18.
