종합부동산세(종부세)는 매년 6월 1일 기준으로 보유한 주택·토지의 공시가격 합계가 일정 기준(기본공제)을 넘을 때만 내는 세금입니다. 2026년 기준 주택분 기본공제는 일반 9억원, 1세대 1주택자는 12억원입니다. 즉 1주택자는 공시가격 12억원까지는 종부세 대상이 아니며, 그 초과분에만 세금이 붙습니다.
핵심 3줄
- 과세 기준일은 매년 6월 1일, 기준은 '시가'가 아니라 '공시가격'이다.
- 기본공제는 일반 9억원, 1세대 1주택자 단독 소유는 12억원.
- 공시가격이 공제액 이하면 종부세 대상이 아니며, 산출세액에는 농어촌특별세(종부세액의 20%)가 별도로 붙는다.
종합부동산세란 무엇이고 누가 내나요?
종부세는 과세기준일(6월 1일) 현재 인별로 보유한 전국 주택의 공시가격 합계가 기본공제액을 넘는 사람에게 부과됩니다. 재산세가 지자체가 부과하는 '보유세'라면, 종부세는 국세청이 고액 부동산 보유에 추가로 매기는 국세입니다.
주의할 점은 인(人)별 과세라는 것입니다. 부부가 각각 집을 1채씩 가지고 있으면, 각자 자기 몫의 공시가격에 대해 따로 계산합니다. 또한 '12억원까지 비과세'는 집값(시가)이 아니라 공시가격 기준이라는 점을 꼭 구분해야 합니다.
2026년 종부세 기본공제는 얼마인가요?
주택분 종부세의 기본공제액은 보유 형태에 따라 다릅니다. 아래 표로 정리했습니다.
| 구분 | 기본공제액(공시가격) | 비고 |
|---|---|---|
| 일반(다주택 포함) | 9억원 | 인별 전국 합산 |
| 1세대 1주택자(단독 소유) | 12억원 | 세대 요건 충족 시 |
| 법인 소유 주택 | 공제 없음(0원) | 별도 중과 규정 적용 |
예를 들어 공시가격 10억원짜리 집 한 채를 1세대 1주택자가 단독으로 소유했다면, 12억원 공제 안에 들어오므로 종부세 대상이 아닙니다. 반면 같은 집을 조건을 못 갖춘 상태로 보유하면 9억원 공제만 적용되어 1억원이 과세표준 계산 대상이 됩니다.
1세대 1주택 12억원 공제를 받으려면?
12억원 공제는 단독 소유 1세대 1주택자에게만 적용됩니다. 핵심 요건은 다음과 같습니다.
- 과세기준일(6월 1일) 현재 세대원 중 1명만 주택을 보유하고,
- 그 주택을 단독 명의로 소유해야 합니다.
- 공동명의(부부 공동 등)는 원칙적으로 각자 9억원 공제(합 18억원)를 적용받되, '1주택자 특례'를 신청하면 1세대 1주택자 방식(12억 공제+세액공제)으로 바꿔 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다.
고령자·장기보유 세액공제도 함께 챙기세요
1세대 1주택자는 산출세액에서 추가로 세액공제를 받습니다. 두 공제는 합산 최대 80%까지 중복 적용됩니다.
| 공제 종류 | 요건 | 공제율 |
|---|---|---|
| 고령자 공제 | 만 60~65세 | 20% |
| 만 65~70세 | 30% | |
| 만 70세 이상 | 40% | |
| 장기보유 공제 | 5~10년 | 20% |
| 10~15년 | 40% | |
| 15년 이상 | 50% |
예를 들어 만 70세·15년 보유 1주택자는 40%+50%=90%지만, 상한 80%까지만 적용됩니다.
내 집이 종부세 대상인지 확인하는 법
가장 확실한 방법은 공시가격을 직접 확인하는 것입니다.
- 부동산공시가격 알리미(국토교통부)에서 공동주택·개별주택 공시가격 조회.
- 그 공시가격이 내 공제액(9억 또는 12억)을 넘는지 확인.
- 넘는다면 11월 중하순 국세청이 보내는 종부세 고지서로 확정. 홈택스 '종합부동산세 간이세액 계산' 메뉴에서 미리 모의계산도 가능합니다.
- 공시가격이 공제액 이하라면 고지서가 오지 않으며, 신고 의무도 없습니다.
종부세는 어떻게 계산되나요? (예시)
계산 흐름은 (공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율 = 과세표준 → 세율 적용 → 재산세 중복분·세액공제 차감입니다. 여기에 종부세액의 20%가 농어촌특별세로 추가됩니다.
아래는 1세대 1주택자가 공시가격 15억원 아파트 한 채를 보유했다고 가정한 단순 예시입니다(공정시장가액비율 60% 가정, 실제 비율·세율은 매년 고시되므로 반드시 확인).
| 단계 | 금액(가정) |
|---|---|
| 공시가격 | 15억원 |
| (−) 기본공제(1주택 12억) | 12억원 |
| 공제 후 금액 | 3억원 |
| (×) 공정시장가액비율 60% | 과세표준 1.8억원 |
| 세율(최저 구간) 적용 | 약 90만원 수준 |
| (−) 재산세 중복분·세액공제 | 차감 |
| (+) 농어촌특별세(종부세의 20%) | 별도 |
※ 위 숫자는 이해를 돕기 위한 가정이며, 실제 비율·세율·공제는 해마다 달라집니다. 정확한 금액은 홈택스 모의계산 또는 고지서로 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q. 공시가격 11억원 집 한 채면 종부세를 내나요?
1세대 1주택 단독 소유라면 12억원 공제 안에 들어와 대상이 아닙니다. 다만 세대·단독명의 요건을 못 갖추면 9억 공제만 적용되어 과세될 수 있습니다.
Q. 부부 공동명의가 유리한가요, 단독명의가 유리한가요?
공동명의는 각자 9억(합 18억) 공제로 공제액이 크고, 단독명의(1주택 특례)는 고령자·장기보유 세액공제가 유리합니다. 어느 쪽이 유리한지는 공시가격·나이·보유기간에 따라 다르므로, 홈택스에서 양쪽을 모의계산해 비교하세요. 공동명의자는 매년 9월 특례 신청으로 유리한 방식을 고를 수 있습니다.
Q. 종부세 외에 더 붙는 세금이 있나요?
네. 종부세 산출세액의 20%가 농어촌특별세로 추가됩니다. 소득세·양도세에 붙는 지방소득세와는 다른 세금이니 혼동하지 마세요.
Q. 과세기준일에 집을 팔면 어떻게 되나요?
6월 1일 '현재' 소유자가 그 해 종부세를 냅니다. 5월 31일까지 잔금·소유권 이전을 마치면 매도자는 그 해 종부세 대상에서 빠집니다.
Q. 고지서가 안 오면 안 내도 되나요?
공시가격이 공제액 이하면 고지서가 오지 않고 낼 세금도 없습니다. 다만 합산 누락 등으로 신고가 필요한 경우가 있으니, 다주택·토지 보유자는 홈택스에서 확인하는 것이 안전합니다.
함께 보면 좋은 글
글쓴이: Yield Briefing 편집부 · 재테크·세금 정보
출처: 국세청·홈택스(종합부동산세 안내), 국토교통부 부동산공시가격 알리미, 국가법령정보센터(종합부동산세법). *2026년 기준으로 정리했으며, 공정시장가액비율·세율·공제는 매년 고시에 따라 달라집니다.*
최종 수정: 2026-10-18
참고: 1세대 1주택 기본공제를 12억에서 14억으로 올리는 방안이 2026년 세제개편안에 포함돼 논의 중이라는 보도가 있습니다(통과·시행 시기는 확인하지 못했습니다). 이 글의 12억 기준은 현행 법령입니다.
이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며, 개별 사안은 국세청(126)이나 세무 전문가의 확인을 권합니다.
