이사 때문에 새 집을 먼저 사서 잠깐 2주택이 된 경우, 일정 기한 안에 종전 집을 팔면 1주택자처럼 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다. 핵심은 세 가지입니다. ① 종전 집을 산 지 1년이 지난 뒤 새 집을 살 것, ② 종전 집을 2년 이상 보유했을 것, ③ 새 집을 산 날부터 3년 안에 종전 집을 팔 것. 이 조건을 모두 채우면 양도가 12억원까지 세금이 없습니다.

핵심 3줄

① 새 집은 종전 집 산 지 1년 넘은 뒤에 사야 특례 적용.

② 종전 집은 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주까지).

③ 새 집 취득일부터 3년 이내에 종전 집을 팔면 12억까지 비과세.

쉽게 이해하기: 이사 가는 박씨 이야기

예를 들어 보겠습니다. 가정해 보면, 박씨는 2022년에 산 아파트에 살다가 2026년 봄 직장 근처로 이사하려고 새 아파트를 먼저 계약했습니다. 그런데 살던 집이 바로 안 팔려서 두 채를 동시에 갖게 됐습니다.

이때 박씨가 걱정하는 건 "2주택이 됐으니 살던 집을 팔 때 양도세를 왕창 내는 것 아닌가"입니다. 결론부터 말하면, 박씨처럼 '이사를 위한 일시적 2주택'은 새 집 산 날부터 3년 안에 종전 집을 팔면 1주택자와 똑같이 비과세가 됩니다. 박씨의 종전 집은 2022년 취득해 2년 넘게 보유했고, 새 집도 종전 집 산 지 1년이 훨씬 지나 샀으니 요건을 채웠습니다.

실무에서 가장 많이 실수하는 지점이 바로 이 "3년"입니다. 집이 안 팔린다고 미루다가 기한을 넘기면, 비과세가 통째로 날아가고 2주택자로 과세됩니다.

일시적 2주택 비과세, 정확한 요건은?

세 가지 요건을 모두 충족해야 합니다. 하나라도 어긋나면 특례를 못 받습니다.

요건내용
① 신규주택 취득 시점종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택 취득
② 종전주택 보유2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주까지 필요)
③ 종전주택 처분기한신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택 양도
비과세 한도양도가액 12억원까지 비과세, 초과분은 과세

②의 거주요건은 종전주택을 '취득할 당시' 그 지역이 조정대상지역이었는지로 판단합니다. 비조정지역에서 샀다면 거주 없이 2년 보유만으로 충분합니다.

처분기한이 "3년"이라는데, 예전엔 더 짧지 않았나요?

맞습니다. 2023년 1월 12일부터 3년으로 통일됐습니다. 과거에는 종전·신규 주택이 모두 조정대상지역이면 2년(더 과거엔 1년+전입)으로 짧았지만, 2023년 1월 12일 이후 양도분부터는 조정지역 여부와 관계없이 3년으로 늘고 단일화됐습니다.

시점처분기한
2023년 1월 12일 이후 양도신규주택 취득일부터 3년(조정·비조정 구분 없음)
과거(참고)모두 조정대상지역이면 2년 등으로 더 짧았음

개인적으로는 이 완화가 실수요자에게 꽤 큰 숨통을 틔워 준 변화라고 봅니다. 다만 '3년'은 어디까지나 일시적 2주택을 위한 예외라는 점을 잊으면 안 됩니다.

12억을 넘는 집이면 세금이 어떻게 되나요?

양도가액 12억원까지만 비과세이고, 넘는 부분은 과세됩니다. 예를 들어 15억원에 판다면 12억원까지는 비과세, 나머지에 해당하는 양도차익만 과세 대상입니다. 이때 과세되는 양도차익은 '전체 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액'으로 계산하고, 보유·거주 기간에 따라 장기보유특별공제도 적용됩니다. 또한 산출된 양도소득세의 10%가 지방소득세로 별도 붙는다는 점도 기억해 두세요.

자주 묻는 질문

새 집을 종전 집 산 지 1년도 안 돼서 샀는데, 비과세 되나요?

원칙적으로 안 됩니다. 종전주택 취득 후 1년이 지나야 특례 대상입니다. 다만 수도권 밖 이전 등 일부 예외가 있으니 개별 사안은 확인이 필요합니다.

3년 지나서 팔면 비과세가 끝인가요?

네, 처분기한을 넘기면 일시적 2주택 특례를 못 받고 2주택자로 과세됩니다. 집이 안 팔릴 것 같으면 기한 전에 가격 조정 등 대책을 세우는 게 안전합니다.

분양권·입주권을 새로 취득한 경우도 같은가요?

조합원입주권은 종전주택 취득 후 1년 이상 지나 취득하고, 입주권 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도하면 1주택으로 보아 판단하는 별도 규정이 있습니다. 분양권은 취득시점·규정이 다르니 구분해서 확인하세요.

2주택이던 사람이 새 집을 사서 3주택이 됐다가 하나를 팔면 되나요?

안 됩니다. 판례상 2주택 상태에서 신규주택을 취득해 3주택이 된 뒤 1채를 처분해 2주택이 된 경우에는 이 특례가 적용되지 않습니다.

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글쓴이: 일드레터 · 재테크·세금 정보 에디터

출처: 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례), 국세청 국세상담센터 Q&A, 기획재정부 「일시적 2주택 처분기한 연장」 보도자료(2026년 기준).

이 글은 2026년 기준 일반 정보이며, 개별 사안은 국세청(126)·세무 전문가 확인을 권합니다. 최종 수정 2026-10-25.