부동산을 오래 보유했다가 팔면, 양도차익에서 보유 기간에 비례해 일정 비율을 빼 주는 것이 장기보유특별공제입니다. 일반 부동산은 3년 이상부터 매년 2%씩(최대 30%), 1세대1주택은 보유와 거주 기간에 각각 연 4%씩(각 최대 40%) 쳐서 합산 최대 80%까지 공제받습니다. 단, 3년 미만 보유는 공제가 없습니다.
핵심 3줄
1. 일반 부동산: 3년 이상 6%부터 연 2%씩, 15년 이상 30% 한도.
2. 1세대1주택: 보유 기간 공제(최대 40%) + 거주 기간 공제(최대 40%) = 합산 최대 80%.
3. 거주를 안 했으면 1세대1주택이어도 '거주 공제'가 빠져 공제율이 확 줄어든다.
쉽게 이해하기: 10년 산 집을 파는 B씨 이야기
예를 들어, 한 집에서 10년을 '보유'하고 그중 10년을 직접 '거주'한 1세대1주택자 B씨가 집을 판다고 가정해 봅시다. B씨는 보유 공제 40% + 거주 공제 40% = 80%를 받아, 과세 대상 양도차익의 80%를 덜어낼 수 있습니다.
반대로, 같은 10년을 보유했지만 전세를 주고 한 번도 안 살았던 C씨를 가정하면, 거주 공제(최대 40%)가 빠집니다. C씨는 1세대1주택이어도 보유 공제 40%만 받습니다. 같은 집, 같은 10년인데 '내가 살았느냐'로 공제가 두 배까지 벌어지는 셈입니다. 이 글은 두 사람을 비교하며 설명합니다.
장기보유특별공제, 누가 얼마나 받나요?
3년 이상 보유한 토지·건물이면 받습니다. 1세대1주택이냐 아니냐에 따라 공제율 표가 완전히 다릅니다. 가장 많이 헷갈리는 부분이라 표로 정리했습니다.
| 구분 | 적용 대상 | 시작(3년) | 연 가산 | 한도 |
|---|---|---|---|---|
| 일반 공제율 | 1세대1주택이 아닌 토지·건물(2019.1.1. 이후 양도) | 6% | +2%/년 | 15년 이상 30% |
| 1세대1주택 보유 공제 | 1세대1주택(2021.1.1. 이후 양도) | 12% | +4%/년 | 10년 이상 40% |
| 1세대1주택 거주 공제 | 위 주택의 실제 거주 기간 | 12%(3년) | +4%/년 | 10년 이상 40% |
1세대1주택은 '보유 공제'와 '거주 공제'를 따로 계산해 더합니다. 그래서 10년 보유 + 10년 거주면 40% + 40% = 80%가 됩니다.
거주를 2년만 했으면 공제가 어떻게 되나요?
거주 공제는 원칙적으로 3년 이상부터 12%지만, 보유 기간이 3년 이상인 집에서 2년 이상 3년 미만 거주했다면 8%를 인정합니다. 즉 거주가 짧으면 그만큼 거주 공제가 줄고, 아예 안 살았으면 거주 공제는 0입니다. 이것이 B씨(살았음)와 C씨(안 살았음)의 차이를 만듭니다.
3년을 못 채우고 팔면요?
보유 기간이 3년 미만이면 장기보유특별공제는 아예 없습니다. 1세대1주택이든 아니든 똑같습니다. '조금만 더 보유하면 공제가 생기는' 구간이라, 매도 시점을 잡을 때 보유 3년·거주 연수를 달력으로 따져 보는 게 좋습니다.
양도가가 12억을 넘는 고가주택은 공제를 어떻게 계산하나요?
1세대1주택은 원래 양도세 비과세지만, 양도가액이 12억원을 초과하면 그 초과분에 해당하는 양도차익만 과세합니다. 과세되는 양도차익은 아래 비율로 계산합니다.
과세 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액
장기보유특별공제도 이렇게 계산한 '과세분 양도차익'에 공제율(최대 80%)을 곱해 적용합니다. 즉 12억 이하 부분은 애초에 과세가 안 되고, 12억 초과 부분에만 공제율이 적용되는 구조입니다.
보유·거주 기간은 언제부터 세나요?
보유 기간은 그 자산을 취득한 날부터 양도한 날까지로 계산합니다(소득세법 제95조). 거주 기간은 세대원이 실제로 그 집에 전입해 거주한 기간으로 봅니다. 상속·증여로 받은 경우 등은 기산일이 달라질 수 있으니 개별 확인이 필요합니다.
자주 묻는 질문
10년 보유했지만 세를 줘서 한 번도 안 살았어요. 80% 받나요?
아니요. 거주 공제(최대 40%)가 빠지므로 보유 공제 40%만 받습니다. 1세대1주택이라도 '안 살았으면' 80%가 아닙니다.
2년 11개월 보유하고 파는데 공제되나요?
안 됩니다. 3년을 못 채우면 장기보유특별공제가 0입니다. 며칠 차이로 공제가 생기고 사라지니 날짜를 꼭 확인하세요.
분양권이나 입주권도 장기보유특별공제가 되나요?
분양권은 장기보유특별공제 대상이 아닙니다. 조합원입주권은 종전 주택분 등 요건에 따라 달라지므로 개별 확인이 필요합니다.
양도가 9억이면 공제가 있나요, 없나요?
1세대1주택이고 양도가가 12억 이하이면 비과세라 양도세 자체가 없어, 장기보유특별공제를 따질 일이 없습니다. 12억 초과분부터 과세·공제가 적용됩니다.
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출처: 국세청 '장기보유특별공제율' 안내(nts.go.kr), '1세대 1주택 고가주택의 양도소득금액 계산'(nts.go.kr), 소득세법 제95조(국가법령정보센터 law.go.kr). 본 글은 2026년 기준 일반 정보이며, 공제율·기준일은 법 개정으로 바뀔 수 있습니다. 개별 사안은 국세청(126)·세무 전문가 확인을 권합니다. 최종 수정: 2026-10-24.
