재산세는 매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과되고, 주택분은 7월과 9월에 절반씩 나눠 냅니다(연 세액 20만원 이하면 지자체 조례에 따라 7월에 한 번에). 세금은 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준 × 세율(0.1~0.4%)로 계산하고, 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택은 구간마다 0.05%p 낮은 특례세율을 적용받습니다. 공시가격이 많이 올라도 전년보다 급격히 오르지 않도록 상한 제도(과세표준 상한제)가 막아줍니다.
핵심 3줄
1. 과세기준일 6월 1일 소유자가 그해 재산세를 전부 부담 → 잔금·등기 날짜가 중요.
2. 주택분은 7월(1/2)·9월(1/2) 분할 납부, 20만원 이하면 조례에 따라 7월 일괄.
3. 공시가 9억 이하 1주택은 특례세율(0.05~0.35%), 급등분은 상한 제도로 완화.
쉽게 이해하기: 김서준씨 이야기
예를 들어, 공시가격 5억원짜리 아파트 한 채를 가진 직장인 김서준씨가 있다고 가정해 봅시다. 김씨는 5월 말에 "곧 재산세 고지서가 날아온다는데 얼마나 나올까" 걱정합니다.
김씨가 먼저 알아야 할 건 재산세는 내 집값(공시가격) 전체에 세율을 매기는 게 아니라는 점입니다. 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 먼저 구하고, 거기에 세율을 적용합니다. 또 김씨처럼 집이 한 채뿐이고 공시가격이 9억원을 넘지 않으면 일반세율보다 낮은 1주택 특례세율을 받습니다. 아래에서 김씨의 세금을 단계별로 따라가 보겠습니다.
재산세는 어떻게 계산되나요?
재산세 주택분은 과세표준 × 세율로 계산하며, 과세표준은 공시가격 × 공정시장가액비율입니다. 공시가격이 그대로 과세표준이 되는 게 아니라, 비율을 곱해 낮춘 금액에 세율이 붙는 구조입니다.
- 공시가격: 국토교통부가 매년 발표하는 주택 가격(실거래가와 다름)
- 공정시장가액비율: 과세표준을 정하는 비율. 2026년 기준 일반 주택은 60%, 1세대 1주택은 공시가격 구간에 따라 43~45%로 더 낮게 적용된다고 안내됩니다. 이 비율은 매년 시행령으로 정해 바뀔 수 있으니 고지 전 위택스에서 확인하세요.
- 세율: 과세표준 구간별 누진세율(아래 표)
여기에 지방교육세(재산세액의 20%)와, 도시지역에 있으면 도시지역분(과세표준의 0.14%)이 더 붙습니다. 즉 고지서 총액은 재산세 본세만이 아니라는 점을 기억해야 합니다.
2026년 주택 재산세율표 (표준세율·1주택 특례)
주택 재산세는 과세표준 구간에 따라 0.1%에서 0.4%까지 누진 적용됩니다. 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택은 구간마다 0.05%p 낮은 특례세율을 받습니다.
| 과세표준 | 표준세율 | 1주택 특례세율(공시 9억↓) |
|---|---|---|
| 6,000만원 이하 | 0.1% | 0.05% |
| 6,000만원~1억5,000만원 | 6만원 + 초과분 0.15% | 3만원 + 초과분 0.1% |
| 1억5,000만원~3억원 | 19.5만원 + 초과분 0.25% | 12만원 + 초과분 0.2% |
| 3억원 초과 | 57만원 + 초과분 0.4% | 42만원 + 초과분 0.35% |
과세표준은 공시가격이 아니라 공정시장가액비율을 곱한 금액이라는 점에 주의하세요. 실무에서 가장 많이 헷갈리는 부분입니다.
급등을 막는 상한 제도는 무엇인가요?
재산세에는 공시가격이 갑자기 올라도 세금이 급등하지 않도록 막아 주는 장치가 있습니다. 과거에는 올해 세액이 전년도 납부세액의 일정 비율(아래)을 넘으면 그 상한까지만 부과하는 '세부담 상한'이었는데, 주택 재산세는 지방세법 개정으로 2024년부터 과세표준 상한제(올해 과세표준이 전년 과세표준 상당액에 일정 비율을 더한 금액을 넘지 못하게 하는 방식, 상한율은 0~5% 범위로 안내)로 바뀌는 방향입니다. 기존 주택에 대한 경과 기간 적용 범위는 부칙 확인이 필요합니다(확인 권고).
- (세부담 상한이 적용되는 경우) 상한율은 전년도 세액 대비 105~130% 범위로 안내됩니다(공시가격이 낮을수록 상한율이 낮아 증가폭이 더 작게 제한되는 구조로 설명됩니다).
- 다만 구간별 정확한 상한율과 적용 방식은 자료마다 설명이 조금씩 다르므로, 구체 수치는 국가법령정보센터의 현행 지방세법과 위택스 안내로 확인하시기 바랍니다(확인 권고).
개인적으로는 재산세에서 가장 안심이 되는 부분이 이런 상한 장치라고 봅니다. 공시가격이 크게 뛴 해에도 실제 고지서는 생각만큼 많이 오르지 않는 이유가 여기에 있습니다.
재산세는 언제 내나요? (납부 시기)
주택분 재산세는 7월과 9월에 절반씩 나눠 냅니다. 과세기준일은 매년 6월 1일이고, 이 날 기준 소유자가 그해 재산세를 전부 부담합니다.
| 구분 | 납부 기간 | 부과 내용 |
|---|---|---|
| 1기분 | 7월 16일~31일 | 주택분 재산세의 1/2 |
| 2기분 | 9월 16일~30일 | 나머지 1/2 |
| 소액 특례 | 7월 | 연 세액 20만원 이하면 조례에 따라 7월에 전액 일괄 |
집을 사고팔 때 6월 1일을 누가 소유했는지가 그해 재산세를 가릅니다. 예를 들어 6월 2일에 잔금을 치르면 그해 재산세는 6월 1일 소유자였던 매도인이 냅니다. 매매 시기를 조율할 때 참고할 만합니다.
내 경우 재산세는 얼마일까? (계산 예시)
사례: 김서준씨, 공시가격 5억원 아파트 1채 보유(1세대 1주택, 도시지역). 아래는 공시가격 3억 초과 6억 이하 1세대 1주택에 적용되는 공정시장가액비율 44%(2026년 기준 법정 비율)로 계산한 예시입니다.
| 항목 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 과세표준 | 5억 × 44% | 2억2,000만원 |
| 재산세 본세(1주택 특례) | 12만 + (2.2억−1.5억)×0.2% | 26만원 |
| 지방교육세 | 본세 × 20% | 5만2,000원 |
| 도시지역분 | 과세표준 × 0.14% | 30만8,000원 |
| 합계(대략) | — | 약 62만원 |
위 숫자는 예시이며, 특례세율표의 구간별 금액은 2026년 기준 위택스·지자체 고지서로 최종 확인하세요. 상한 제도 적용에 따라 실제 고지액은 달라질 수 있으므로, 정확한 금액은 위택스(wetax.go.kr) 재산세 미리계산 메뉴로 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q. 재산세와 종합부동산세는 뭐가 다른가요?
재산세는 모든 주택 소유자가 지방자치단체에 내는 지방세이고, 종합부동산세는 공시가격 합계가 일정 기준(1세대 1주택은 공제가 더 큼)을 넘는 사람만 추가로 내는 국세입니다. 둘은 별개로 부과됩니다.
Q. 6월 1일에 집을 팔면 재산세는 누가 내나요?
6월 1일 당일 소유자가 그해 재산세 전부를 냅니다. 6월 1일에 잔금·등기가 끝나 소유권이 넘어갔다면 매수인이, 6월 2일 이후로 넘어갔다면 매도인이 부담합니다.
Q. 1주택 특례세율은 자동으로 적용되나요?
공시가격 9억원 이하 1세대 1주택이면 지자체가 특례세율을 적용해 고지합니다. 다만 세대·주택 수 판정에 오류가 있을 수 있으니 고지서를 받으면 적용 여부를 확인하는 게 좋습니다.
Q. 재산세를 나눠 내거나 미루면 가산세가 붙나요?
납부 기한을 넘기면 납부지연 가산세가 붙습니다. 세액이 큰 경우 분할납부(일정 기준 초과 시) 제도가 있으니 관할 지자체에 문의하세요.
Q. 공시가격은 어디서 확인하나요?
'부동산공시가격 알리미'(공동주택가격)에서 내 집의 공시가격을 조회할 수 있습니다. 재산세·종부세의 출발점이 되는 숫자입니다.
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글쓴이: Yield Briefing 편집부 · 재테크·세금 정보
출처: 국가법령정보센터(지방세법)·위택스(wetax)·국토교통부 부동산공시가격 2026년 기준. 공정시장가액비율과 세부담 상한의 구체 수치는 시행령 개정에 따라 매년 달라질 수 있어 고지 시점 기준 확인이 필요합니다.
본 글은 2026년 기준 일반 정보이며, 재산세율·공정시장가액비율·세부담 상한·납부 일정은 세법 개정에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 공정시장가액비율과 세부담 상한율의 정확한 수치는 위택스·국가법령정보센터로 확인을 권합니다. 개별 사안은 관할 지자체 세무과·국세청(126)·세무 전문가 확인을 권합니다. (최종 수정 2026-10-18)
