오피스텔이 '주택 수'에 들어가는지는 실제로 주거용으로 쓰는지와 어떤 세금이냐에 따라 달라집니다. 서류상 업무시설이어도 사실상 집으로 쓰면 주택으로 봅니다. 취득세는 '주택분 재산세가 매겨지는 주거용 오피스텔'을 주택 수에 더하지만(2020년 8월 12일 이후 취득분), 시가표준액 1억 원 이하면 취득세 주택 수에서는 빠집니다. 업무용으로 쓰면 주택이 아닙니다.
핵심 3줄
- 판단 기준은 '공부상 용도'가 아니라 '사실상 주거용이냐' + '어느 세목이냐'.
- 취득세: 주택분 재산세 대상 오피스텔은 주택 수 가산(2020.8.12 이후 취득분), 단 시가표준 1억 이하는 제외.
- 양도세·종부세: 주거용이면 주택 수에 포함되는 것이 원칙(세목별로 기준이 달라 개별 확인 필요).
오피스텔은 왜 '주택이냐 아니냐'로 갈리나요?
오피스텔은 건축물대장상 '업무시설'이지만, 실제로는 집처럼 사는 경우가 많습니다. 세법은 서류상 용도가 아니라 사실상의 사용 현황으로 판단합니다(실질과세). 그래서 같은 오피스텔이라도 주거용으로 쓰면 주택처럼, 사무실로 쓰면 비주택처럼 과세될 수 있습니다. 실무에서 가장 많이 생기는 혼선이 바로 이 지점입니다.
취득세에서 주택 수에 포함되나요?
포함될 수 있습니다. 2020년 8월 12일 신설된 지방세법 규정에 따라, 주택분 재산세가 과세되는(=주거용) 오피스텔은 소유자의 주택 수에 가산됩니다. 즉 주거용 오피스텔을 1채 가진 상태에서 아파트를 사면, 취득세 중과를 판단할 때 '2주택'으로 셀 수 있습니다. 반대로 업무용으로 재산세가 매겨지는 오피스텔은 주택 수에 들어가지 않습니다.
주의할 점은 이 규정이 2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔부터 적용된다는 것입니다. 그 전에 취득한 오피스텔은 취득세 주택 수 산정에서 빠집니다.
시가표준액 1억 원 이하면 빠진다던데요?
맞습니다. 주택 수 산정일 현재 시가표준액이 1억 원 이하인 오피스텔은 취득세 주택 수에서 제외됩니다. 저가 주택·오피스텔까지 중과로 잡으면 실수요자에게 과도하다는 취지의 완화 규정입니다.
다만 중요한 함정이 있습니다. 이 '1억 원 이하 제외'는 지방세인 취득세에만 적용되고, 양도소득세(국세)에는 적용되지 않습니다. 취득세에서 빠졌다고 양도세에서도 빠진다고 생각하면 낭패를 볼 수 있습니다.
세목별로 어떻게 다른가요?
세목마다 주택 수를 세는 기준이 다릅니다. 아래 표로 큰 틀을 잡되, 실제 적용은 개별 사안으로 확인해야 합니다.
| 세목 | 주거용 오피스텔 취급 | 비고 |
|---|---|---|
| 취득세 | 주택분 재산세 대상이면 주택 수 포함 | 2020.8.12 이후 취득분, 시가표준 1억 이하 제외 |
| 재산세 | 사실상 주거용이면 주택분으로 과세 | 현황 기준 과세 |
| 종합부동산세 | 주택분 재산세 과세분이면 주택 수 포함 | 공시가격 합산 |
| 양도소득세 | 사실상 주거용이면 주택으로 보아 주택 수 포함(원칙) | 1억 이하 제외 미적용, 개별 판단 |
재산세는 주택분으로 내나요?
실제로 주거용으로 쓴다면 주택분 재산세로 과세될 수 있습니다. 재산세는 과세기준일(6월 1일) 현재의 사용 현황을 기준으로 매기므로, 업무용이던 오피스텔을 주거용으로 바꿔 쓰면 과세 구분이 달라질 수 있습니다. 주택분으로 과세되면 그 오피스텔은 취득세·종부세에서도 주택 수에 포함되는 연결고리가 됩니다.
내 경우 계산해 보기
주거용 오피스텔까지 주택 수에 들어가면 종합부동산세 부담이 달라질 수 있습니다. 보유 주택(오피스텔 포함) 공시가격을 넣어 종합부동산세 계산기에서 대략의 세액을 가늠해 보세요. 다만 오피스텔이 주택분으로 잡히는지부터 확정하는 게 먼저입니다.
자주 묻는 질문
업무용으로 임대 주고 있는 오피스텔도 주택 수에 들어가나요?
아닙니다. 사무실 등 업무용으로 쓰여 업무시설분 재산세가 매겨지면 주택 수에 포함되지 않습니다. 다만 세입자가 전입신고를 하고 주거용으로 쓰면 '사실상 주거용'으로 판단될 수 있으니 실제 사용 현황이 중요합니다.
시가표준 1억 이하 오피스텔인데 아파트를 사면 취득세 중과되나요?
취득세 주택 수에서는 그 오피스텔이 제외되므로, 오피스텔만으로 중과가 결정되지는 않습니다. 다만 양도세 등 다른 세목에서는 주택 수로 잡힐 수 있어 전체 그림을 함께 봐야 합니다.
2019년에 산 주거용 오피스텔은요?
취득세 주택 수 가산 규정은 2020년 8월 12일 이후 취득분에 적용되므로, 그 전에 취득한 오피스텔은 취득세 주택 수에서 빠집니다. 양도세·종부세 판단은 별개이니 세목별로 확인하세요.
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출처: 지방세법 제13조의3·지방세법 시행령(주택 수 산정), 국세청 종합부동산세 안내, 국가법령정보센터(law.go.kr). 2026년 기준으로 정리했으며, 세목별 기준과 1억 원 요건은 개정으로 바뀔 수 있습니다. 최종 수정 2026-11-05. 양도세의 주택 간주 등 개별 사안은 홈택스·국세청(126)·관할 시군구청에서 확인하시기 바랍니다. 이 글은 일반 정보 제공입니다.
