배우자나 부모·자녀에게서 증여받은 부동산을 증여일부터 10년 안에 팔면, 양도세를 계산할 때 취득가액을 '내가 증여받은 금액'이 아니라 '증여해 준 사람이 원래 샀던 금액'으로 봅니다. 이것을 '이월과세'라고 합니다. 증여로 취득가를 올려 양도차익을 줄이려던 효과가 사라지므로, 증여 후 매도 계획이 있다면 반드시 알아야 하는 규칙입니다.
핵심 3줄
- 배우자·직계존비속에게 증여받은 부동산을 증여일부터 10년 내 양도 시, 취득가액을 '증여자가 산 값'으로 계산.
- 적용 기간은 2023.1.1 이후 증여분부터 10년(그 전 증여분은 5년).
- 낸 증여세는 양도세 필요경비로 빼 주고, 이월과세 적용·미적용 세액을 비교해 '많은 쪽'으로 과세.
이월과세가 뭔가요? 왜 생겼나요?
이월과세는 '증여를 거쳐 양도세를 줄이는 것'을 막는 장치입니다. 예를 들어 오래 보유해 많이 오른 부동산을 배우자에게 증여하면, 배우자의 취득가액은 증여 당시 시가가 되어 양도차익이 확 줄어듭니다. 배우자 증여재산공제(10년간 6억 원)까지 쓰면 증여세도 적게 내고요. 이 '취득가액 끌어올리기'를 막으려고, 일정 기간 안에 팔면 취득가액을 증여자의 원래 취득가로 되돌리는 것입니다.
언제 적용되나요? (대상·기간)
증여자와 자산, 그리고 기간 세 가지가 맞아야 합니다. 핵심은 '양도일로부터 소급해 10년 이내에 증여받았는가'입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 대상 증여자 | 양도자의 배우자, 직계존비속(부모·조부모·자녀 등) |
| 대상 자산 | 토지·건물, 부동산을 취득할 수 있는 권리, 특정시설물 이용권 등 |
| 적용 기간 | 2023.1.1 이후 증여분: 증여일~양도일 10년 이내 / 2022.12.31 이전 증여분: 5년 이내 |
| 핵심 효과 | 취득가액 = 증여자의 취득 당시 금액 |
즉 2023년 이후 증여받았다면, 10년이 지나기 전에 팔면 이월과세가 적용됩니다. 개인적으로 가장 많이 놓치는 건 이 기간이 5년에서 10년으로 늘었다는 점입니다(2022년 말 세법 개정).
취득가액과 보유기간은 어떻게 계산되나요?
취득가액은 증여한 사람이 그 부동산을 취득했을 때의 금액으로 합니다. 보유기간도 '내가 증여받은 날'이 아니라 '증여자가 취득한 날'부터 계산합니다. 그래서 장기보유특별공제의 보유기간도 증여자 취득일부터 따지게 되는데, 이 점은 오히려 공제를 늘려 주는 방향으로 작용하기도 합니다.
내가 낸 증여세는 어떻게 되나요?
이월과세가 적용되면, 증여받을 때 낸 증여세 상당액을 양도세 계산 시 필요경비로 빼 줍니다. 증여세가 그냥 사라지는 게 아니라 양도차익을 줄이는 데 반영되는 것입니다. 다만 그 한도는 양도가액에서 기본 필요경비를 뺀 범위로 정해져 있습니다.
이월과세가 항상 불리한가요? (비교과세)
꼭 그렇지는 않습니다. 세법은 이월과세를 적용한 세액과 적용하지 않은 세액을 비교해 '큰 쪽'으로 과세합니다. 그래서 납세자가 이월과세를 피하려고 일부러 구조를 짜는 것을 막고, 반대로 이월과세가 오히려 세금이 적어지는 경우에는 적용하지 않습니다. 결국 '증여 후 바로 팔면 양도세가 줄어든다'는 기대는 대부분 성립하지 않는다고 보는 게 안전합니다.
적용되지 않는 경우도 있나요?
있습니다. 대표적으로 증여한 배우자·직계존비속이 양도 당시 사망한 경우에는 이월과세를 적용하지 않습니다. 또한 이월과세를 적용하면 1세대 1주택 비과세가 되는 자산을 비과세 대상에서 빼는 결과가 되는 등 특정 요건에서는 적용이 제한됩니다. 사례마다 판단이 갈리므로, 증여 후 매도 전에는 국세청(126)이나 세무 전문가 확인이 필요합니다.
내 경우 계산해 보기
증여 단계에서 증여세가 얼마 나오는지부터 가늠해 보려면 증여세 계산기에서 관계별 공제와 10년 합산을 반영해 확인할 수 있습니다. 이월과세는 '그 뒤 양도' 단계의 문제이므로, 증여세와 향후 양도세를 함께 따져 보는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
배우자에게 증여받고 11년 뒤에 팔면 이월과세가 안 되나요?
네, 2023년 이후 증여분은 증여일부터 10년이 지나 양도하면 이월과세가 적용되지 않아 취득가액을 증여 당시 금액으로 계산합니다. 다만 10년은 긴 기간이므로 자금·보유 계획을 함께 봐야 합니다.
부모님께 증여받은 아파트를 5년 만에 팔았어요. 어떻게 되나요?
2023년 이후 증여라면 10년이 안 지났으니 이월과세가 적용돼, 취득가액을 부모님이 샀던 값으로 계산합니다. 양도차익이 커질 수 있으니 반드시 증여세 필요경비 산입분까지 반영해 계산하세요.
증여가 아니라 매매로 샀으면 이월과세가 적용되나요?
아닙니다. 이월과세는 '증여받은 자산'에 적용되는 규칙입니다. 다만 가족 간 저가 매매는 부당행위계산 부인 등 다른 규정이 적용될 수 있습니다.
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출처: 국세청 양도소득세 안내, 소득세법 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례)·제95조·국가법령정보센터(law.go.kr). 2026년 기준으로 정리했으며, 적용 기간·요건은 세법 개정으로 바뀔 수 있습니다. 최종 수정 2026-11-05. 개별 사안의 세액은 홈택스·국세청(126)·세무 전문가 확인을 권합니다. 이 글은 일반 정보 제공입니다.
